住宅ローン「残債1000万円・15年」で、金利が“0.5％”低いプランへ借り換えを検討中。手数料など“30万円”かかると「意味がない」と感じますが、支払額はどれだけ変わりますか？
住宅ローンを借り換えるメリット
住宅ローンの借り換えには、主に以下のようなメリットがあります。
低い金利への乗り換えで総返済額を削減できる
今よりも低い金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を抑えられます。金利差がわずかであっても、残高が多い場合や返済期間が長く残っている場合は、総利息を大幅に減らせるケースもあるでしょう。
変動金利から固定金利に切り替えられる
現在は変動金利を選んでいる方が、将来的な金利上昇に備えるため、固定金利の住宅ローンに借り換える場合もあります。「いつ金利が上がるか分からない」という不安が解消され、家計管理の見通しが立てやすくなるでしょう。
保険（団信）の保障を強化できる
住宅ローンの借り換えは、付帯する団体信用生命保険（団信）を見直すチャンスです。
がん・脳卒中・急性心筋梗塞などの「3大疾病」をはじめ、病気などで働けなくなったときの保障を手厚くすることで、生活の不安を軽減できます。具体的には、「特約付き団信」または「特定疾病保障保険」に加入することで、ローン返済中の疾病に備えやすくなるでしょう。
住宅ローンの返済中に団信の内容を変えることはできませんが、借り換えを利用すれば、今の自分に合った手厚い保障に切り替えることが可能です。
金利が0.5％低い住宅ローンに借り換えた場合をシミュレーション
では、実際に金利が0.5％低い住宅ローンに借り換えた想定で、具体的な金額をシミュレーションしてみます。
・住宅ローン残債：1000万円
・残りの返済期間：15年
・金利2％のローンから、金利1.5％のローンに借り換え
・ボーナスを使った返済なし
この条件で借り換えると、総返済額は1158万3075円から1117万3280円まで減少します。つまり、このケースでの借り換えによる差額は、約40万円です。
住宅ローンを借り換える際の注意点
今よりも金利の低い住宅ローンに借り換えれば、総返済額を減らせます。しかし、借り換えの際には以下の2点に気をつける必要があります。
借り換えの手続きで諸費用が発生する
住宅ローンの借り換えには、諸費用が発生します。具体的な金額はその時点でのローン残高によって変わりますが、30万円から100万円程度が一般的です。
この費用には、銀行へ支払う事務手数料や保証料のほか、登記手続きを依頼する司法書士への報酬、元のローンを完済するための手数料など、さまざまな項目が含まれます。
そのため、実際に借り換えで軽減される金額は、返済額の差額から諸費用の合計を差し引いた額となります。例えば、先ほどのシミュレーションでは借り換えの差額は約40万円でしたが、諸費用に30万円かかった場合、実際に得をする金額は約10万円となります。
住宅ローンの借り換えを検討する際は、諸費用を含めて家計にプラスになるかどうか、慎重に見極めるようにしましょう。
住宅ローン控除額が減る可能性がある
住宅ローン控除は、住宅ローンの利用者が支払う税金を抑えられる制度ですが、借り換えをする際には注意が必要です。控除のルールは定期的に改正されているため、借り換え後も引き続き適用を受けるには、最新の基準に合わせた条件を満たさなければなりません。
また、借り換えによってローン残高や返済期間が変わることで、以前よりも受け取れる控除額が少なくなるケースもあります。金利の差だけを見るのではなく、今受けている控除のメリットをそのまま継続できるかどうか、事前にしっかりと確認しておく必要があるでしょう。
0.5％の差でも、支払い総額は確実に変わる
今よりも金利の低い住宅ローンに借り換えれば、ローンの残高は確実に変化します。
ただし、借り換えの手続きには諸費用が発生するため、それらを差し引いても減額が期待できるのか、事前に検討しておかなくてはなりません。金利の差だけでなく、実際にどの程度の恩恵があるのかをよく考慮することが大切です。
出典
国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
