マンション大規模修繕で安い見積もりには要注意！談合が起きる本当の構図とは？

最近、マンションの大規模修繕工事をめぐる企業の談合問題が世間を賑わせています。公正取引委員会が大手建設会社20社以上に立ち入り検査を行ったというニュースに、ご自身のマンションは大丈夫かと心配になった方もいるのではないでしょうか。

しかし、なぜ大規模修繕工事で談合は起きてしまうのでしょうか。今回は、管理組合側から見た談合問題の本質について、ご自身のマンションの大規模修繕を終えたばかりのBORDER5（日本初の「管理力」で選べるマンション取引サイト）アンバサダーの應田さん（はるぶーさん）と、株式会社さくら事務所の取締役副社長COOである山本直彌さんが解説します。

■談合が起きやすいのはなぜ？背景にある「設計監理方式」
多くの管理組合は、工事の発注先を公平に選定するために、複数の施工会社から見積もりを取ります。しかし、マンションの数が無数にある中で、施工会社同士が横のつながりで情報共有し、談合を成立させるのは現実的ではありません。
では、一体誰が談合の“絵”を描いているのでしょうか？
山本さんによると、その多くは「設計監理方式」における設計事務所だといいます。この方式では、管理組合が選定した設計事務所が、複数の施工会社に同じ仕様で見積もりを取ります。この構図が、談合を起こしやすい構造になっているのです。

■「安さ」に飛びつくと危険！談合の巧妙な手口
談合の予兆は、工事が始まる前の段階から始まっています。
應田さんは、談合を仕切るコンサルタントや設計事務所の多くは、工事費用と比べてコンサルティング費用が極端に安いと指摘します。本来必要な作業量を考えれば、その費用では仕事が成り立ちません。
しかし、管理組合は「相見積もり」の文化から、一番安い業者を選んでしまいがちです。その時点で、実は「出来レース」のストーリーは始まっているのです。
このような業者を選んでしまうと、彼らは仕事で利益を出すために、どこかで不正を行うしかありません。安く見積もったコンサルティング費用を、バックマージンという形で工事費用から回収する、という構図が生まれてしまうのです。
一見、コンサルティング費用が安く済んだように見えますが、実は工事費用に上乗せされた形で、住民の大切な修繕積立金が失われていきます。

■管理組合が今すぐできる2つの対策
談合は「施工会社が悪い」だけではありません。工事を丸投げし、無関心でいる管理組合側にも問題があると、お二人は言います。
1. 「なぜ安いのか？」を考える
まずは、とにかく安い見積もりに飛びつくのをやめましょう。ただでさえ、コロナ禍以降、資材や人件費の高騰で工事費は上がっています。にもかかわらず、極端に安い見積もりが出てきた場合は、なぜその価格が実現できるのか、徹底的に確認することが必要です。
また、工事の仕様書だけでなく、工事の日数や人数といった詳細まで確認し、不自然な点がないか見極めましょう。
2. 見積もりを「比較する」をやめる
同じ仕様で価格だけを比較する「相見積もり」は、出来レースの談合を誘発する恐れがあります。そこで、株式会社さくら事務所が推奨するのが「プロポーザル方式」です。これは、施工会社にそれぞれ独自の仕様や技術を盛り込んだ提案を求め、価格だけでなく内容も総合的に比較するものです。
これにより、各社のアイデアや強みが見えてくるため、価格調整の余地がなくなり、公正な競争が生まれます。

■まとめ：自分たちのマンションは自分たちで守る
談合の問題は、一部の悪質な業者だけでなく、マンション管理の構造そのものに潜んでいます。業者任せにせず、理事会が主体的に情報収集を行い、なぜ？という疑問を持つことが、談合や不正を防ぐための第一歩です。
お金を払ってでも、透明性の高いコンサルタントを入れる、工事の情報を積極的に管理するといった少しの工夫が、数千万円の修繕積立金を不正から守ることにつながります。第三者の立場で客観的なアドバイスのできる株式会社さくら事務所への相談を検討するのも一つの手です。