不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が明かす！「融資は恋愛に似ている」お手付きゼロで銀行評価を守る方法

不動産投資の融資環境が激変している。不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は、融資が取れる投資家と取れない投資家の差は、金融機関が求める「ロジック」を知っているかどうかにあると指摘する。「融資が厳しくなった」と嘆く声がある一方、いまもフルローンを取り続けている投資家がいるのが現実だ。
　
金融庁が地方銀行に対し、自エリア外の物件への融資を見直すよう圧力をかけ始めた。一部の信用金庫・信用組合では不正融資問題を受けた審査厳格化も進んでおり、融資が降りにくくなったと感じる投資家が増えているのは事実だ。しかし木村氏は「真っ当な物件・真っ当な融資はこれからも普通にある」と断言する。
　
重要なのは、金融機関ごとに融資の判断軸が異なることだ。木村氏は融資を大きく3つに分類する。個人の年収や勤務先を重視する「アパートローン」、土地・建物の資産価値を優先する「不動産担保ローン」、そして賃貸事業の実績を評価する信用金庫・信用組合の「事業性融資」だ。属性が高いサラリーマンはまずアパートローンの活用が現実的だが、属性が弱くてもほかの選択肢は十分にある。
　
審査に何度も落ちる「お手付き」は、銀行側の印象を著しく下げる。木村氏はこの状況を「融資は恋愛に似ている」と表現し、相手が何を求めているかを先読みすることが不可欠だと語る。銀行が好む物件を選ぶには、大家仲間との情報共有といったコミュニティの存在が大きな意味を持つという。闇雲に物件を当てて断られ続けることは、融資の扉を自ら閉めていく行為に等しい。
　
自宅を共同担保に入れてフルローンを組む提案には注意が必要だと、木村氏は警告する。物件の価値に見合わない担保提供は大きなリスクを伴う。不動産会社の言葉をそのまま信じるのではなく、自身で物件の価値を判断する力が投資家には求められる。
　
アフタートークで語られた直近の実績も印象的だ。滋賀銀行を通じて2,000万円台・利回り16%の物件をほぼフルローンで購入した事例が報告されており、毎月10～15万円の利益が生まれているという。金融機関の融資ロジックを深く理解し、銀行が好む物件を的確に選ぶことで、こうした結果が現実になることを木村氏は示している。