【マンション管理組合】専有部リフォームの「騒音」「漏水」トラブル多発！ 管理組合はどう対応すべき？ プロが教えるチェック体制とは

【マンション管理組合】専有部リフォームの「騒音」「漏水」トラブル多発！ 管理組合はどう対応すべき？ プロが教えるチェック体制とは

マンションの築年数が15年、20年と経過してくると、つきものなのが「専有部のリフォーム」。1回目の大規模修繕工事を終えたり、中古で購入したタイミングで、間取り変更や設備の入れ替えを行う家庭は増えてきます。

しかし、このリフォームが原因で、「下の階への騒音トラブル」や「配管からの漏水」、さらには「火災報知器が反応しない」といった深刻な問題が起きているのも事実です。

こうした管理組合の悩ましい問題について、さくら事務所マンション管理コンサルタントの土屋さんと、さくら事務所BORDER5アンバサダーのはるぶーさん（慶田さん）に、実例と対策を伺いました。

■【トラブル事例1】間取り変更で「火災報知器」が作動しない？

まず土屋さんが警鐘を鳴らすのが、間取り変更に伴う「消防設備」のトラブルです。

●間取りを変えたら、「未警戒区域（報知器のない部屋）」ができてしまった。
●ピアノの「防音室」を作ったら、報知器のベルが鳴っても中に聞こえない。

これらは、万が一の際に火災の発見が遅れる危険な状態です。指摘を受けてからでは、せっかくリフォームした壁や天井を壊して「やり直し工事」をせざるを得ず、大きな負担になってしまいます。

■【トラブル事例2】床の張替えで「騒音」トラブル

次に多いのが、フローリングの張替えによる「騒音」トラブルです。

リフォーム会社から「遮音性能の高いフローリングを使っています」とカタログを見せられても、安心はできません。

土屋さんによれば、遮音性能は「フローリング単体」の性能だけでなく、マンションの床構造（直床か二重床か）や、施工の仕方によっても大きく変わってしまうとのこと。

管理組合が「このカタログならOK」と迂闊に許可を出してしまうと、後から深刻な騒音トラブルに発展するケースがあるため、技術的なジャッジは非常に難しいのです。

■【トラブル事例3】バラバラな配管リフォームで「漏水」時に原因不明に

そして、築20年を超えると特に深刻化するのが「給排水管」の問題です。

住民がバラバラの時期に、バラバラの業者でリフォームを繰り返した結果、どうなっているのでしょうか？

●床下の配管ルートが、新築時の「図面」と全く違っている。
●業者がそれぞれ違う「つなぎ方（ジョイント方法）」で配管している。

こうなると、いざ「漏水」が起きた時に、どこから水が漏れているのか特定できず、管理組合も業者も「お手上げ」という最悪の事態になりかねません。

■【対策】管理組合はどう対応すべきか？

では、管理組合はこうしたリフォーム申請にどう対応すればよいのでしょうか？

対策1：プロによる「技術的チェック」体制の構築
はるぶーさん（慶田さん）のマンションでは、リフォーム申請の技術的なジャッジを、外部の「プロの修繕委員長」に確認してもらっているそうです。

不動産会社がリノベーションして再販する物件で、騒音の原因になる「ジェットバス」が設置されていた事例もあるとか。理事長がよく分からないまま「ハンコを押すだけ」の承認プロセスでは、トラブルは防げません。

対策2：配管リフォームの「ルール化」と「インセンティブ」
特にトラブルの温床となる配管について、土屋さんは以下の方法を推奨しています。

●ルール化：組合が「指定材料」「指定工法」「つなぎ替え位置の指定」を明確に定める。
●インセンティブ：ルールを守って届け出た組合員には、組合から「補助金」を出す。
●記録：工事完了時（床を張る前）に組合が「写真」を撮り、全戸の配管状況をデータとして把握する。

対策3：専門家への相談
こうしたチェック体制を組合内だけで作るのは困難です。さくら事務所では、管理組合からの依頼で、個々のリフォーム案件の図面チェック（スポット契約）や、継続的な顧問契約も行っています。

■【まとめ】

これからのマンション管理は、外壁や屋上といった「建築」の修繕だけでなく、目に見えない「設備系（特に給排水管）」の管理が非常に重要になります。

築15年～20年頃から、早めにリフォームのルール整備やチェック体制を整えておくことが、将来の深刻なトラブルを防ぎ、住民全体の安心につながります。

マンションリフォームに対する向き合い方に不安を感じる管理組合は、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。