【はるぶー流・管理費滞納対策】滞納者への同情は危険！督促をためらう理事会が法的措置を恐れてはいけない理由

マンション管理において、管理費や修繕積立金の滞納問題は避けて通れない課題です。多くの理事会が「同じ住民だから」と強く言えずに放置してしまいがちですが、その甘さが事態を悪化させてしまうことも少なくありません。
今回は、さくら事務所が運営する管理良好マンション厳選サイト「BORDER5（ボーダーファイブ）」アンバサダーであり、業界では「はるぶー」の名で知られる應田治彦さんと、株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんが、滞納を許さないための厳格なルール作りと法的措置の重要性について解説します。
■滞納対策の要は「感情」を排した仕組み作り
應田さんのマンションでは、滞納者が半年間ゼロという驚異的な実績を誇ります。その秘訣は、理事会が都度議論するのではなく、規約に基づいて「オートマチック（自動的）」に督促が進む体制にあります。
・3ヶ月滞納で名前の公開：内容証明郵便を送付するとともに、理事会の議事録に氏名と部屋番号を記載します。
・4ヶ月滞納で付帯サービスの停止：駐車場の解約手続きなどを進めます。
・5ヶ月滞納で掲示板への貼り出し：氏名を公表し、裁判の予告を行います。
・6ヶ月滞納で即裁判：例外なく法的措置へ移行します。
應田さんは「『することができる』という曖昧な表現ではなく、『しなければならない』と規約に定めておくことが重要。議論の余地をなくすことが、理事会の負担軽減と公平性の確保につながる」と語ります。
■「遅延損害金」を消費者金融より高く設定する裏ワザ
滞納が後回しにされる理由の一つに、「管理組合への支払いは後でも大丈夫」という甘い認識があります。これを打破するために、遅延損害金の利率設定が有効です。
・利率を29.2%に設定：標準管理規約の14.6%ではなく、さらに高い利率を規約で定めます。「消費者金融で借りてでも管理組合に返した方が得」という状況を作ることで、滞納の優先順位を下げさせない戦略です。
■法的措置は「通常訴訟」を選ぶべき理由
滞納額が少額な場合、手軽な「少額訴訟」を選びがちですが、應田さんはあえて弁護士を立てた「通常訴訟」を推奨します。
・ 将来の滞納も見越した判決：少額訴訟はその時点の滞納分しか確定できませんが、通常訴訟であれば、その区分所有者が退去するまでの「将来発生する滞納分」も含めた判決（将来給付の訴え）を取ることが可能です。
・弁護士費用の請求：規約に定めておけば、裁判にかかった弁護士費用も滞納者に負担させることができます。最終的には「部屋を競売にかけてでも回収する」という不退転の決意を示すことが、最大の抑止力になります。
■「優しさ」の勘違いが、滞納者を破綻させる
「事情があるから待ってあげよう」という同情は、実は本人にとっても毒になります。
山本直彌さんは、「滞納額が3ヶ月分程度であればまだ自力で返せますが、半年や1年分に膨らむと、多くの方は二度と返せなくなります。早めに厳しく督促することは、滞納者を破綻から守るための『本当の優しさ』でもある」と指摘します。
【まとめ】滞納ゼロを実現する3つのチェックリスト
・規約を「しなければならない」という義務規定に改定する
・遅延損害金を引き上げ、滞納の優先順位を上げさせる
・少額訴訟ではなく、弁護士を介した通常訴訟をルール化する
管理状態の良し悪しは、マンションの資産価値に直結します。さくら事務所が運営する管理良好マンション厳選サイト「BORDER5（ボーダーファイブ）」においても、滞納の有無は管理の質を測る重要な指標です。
株式会社さくら事務所では、管理規約の見直し支援や、「BORDER5」による管理良好なマンションの可視化を通じ、管理組合の運営健全化をサポートしています。滞納問題でお悩みの理事会の方は、ぜひ一度ご相談ください。