【住宅ローン控除改正】2026年、中古シフトが加速する！40平米の罠とレッドゾーン規制とは？不動産価値が変わる時代の新常識

2026年の税制改正大綱が発表され、不動産業界に大きな衝撃が走っています。最大の目玉は「住宅ローン控除」の改正。2030年末までの延長が決定し、事実上の恒久化とも言える手厚い支援が続くことになりました。
しかし、今回の改正の真の狙いは「新築から中古へのシフト」にあります。
今回は、らくだ不動産株式会社の取締役副社長COO山本直彌さんが、改正のポイントと、購入時に注意すべき「40平米の罠」、そして新たに導入された「レッドゾーン規制」について徹底解説します。
◾️中古市場に追い風！「40平米」が控除対象に
今回の改正で最も注目すべきは、中古住宅の床面積要件が緩和された点です。
「これまで中古住宅の控除対象は50平米以上でしたが、新築同様に『40平米以上』へと引き下げられました。都心部のマンション価格高騰で広い部屋に手が届かない層にとって、40平米台の物件が購入の選択肢に入るようになったのは大きな朗報です」（山本さん）
これにより、今まで控除対象外だった40～50平米の物件の流動性が高まり、売主にとっても「売りやすい」環境が整うと予測されます。
◾️要注意！「40平米の罠」とは？
しかし、ここで気をつけなければならないのが面積の「測り方」です。
「販売図面やネット広告に記載されている面積は、壁の中心線から測った『壁芯（へきしん）面積』が一般的です。しかし、住宅ローン控除の判定に使われるのは、登記簿上の『内法（うちのり）面積』です。壁芯で40平米あっても、内法では40平米を切ってしまうケースがあるため、必ず登記簿謄本で確認する必要があります」（山本さん）
◾️省エネ住宅は中古でも優遇期間延長
また、中古住宅であっても「長期優良住宅」や「ZEH住宅」などの省エネ性能が高い物件は、控除期間が従来の10年から13年に延長されます。
「中古市場でも『省エネ性能』が資産価値に直結する時代になりました。これから中古物件を探す際は、築年数や立地だけでなく、省エネ基準に適合しているかどうかも重要なチェックポイントになります」（山本さん）

◾️新築に厳格化「レッドゾーン規制」
一方で、新築住宅に対しては厳しい規制も導入されます。土砂災害警戒区域などの「レッドゾーン」に建つ新築住宅は、住宅ローン控除の対象外となります。
「これは国が『災害リスクの高い場所に住むことを推奨しない』という明確なメッセージです。将来的にはこの流れが中古住宅にも波及し、災害リスクが不動産価値や住宅ローンの借入額（担保評価）に直接影響する時代が来るかもしれません」（山本さん）

【まとめ】
2026年の税制改正は、明らかに「中古シフト」を加速させる内容となっています。40平米台のコンパクトマンションや省エネ性能の高い中古物件は、今後ますます注目を集めるでしょう。
しかし、「40平米の壁」や「災害リスク」など、専門的な知識がないと思わぬ落とし穴にはまる可能性もあります。
らくだ不動産株式会社では、最新の税制改正に対応した物件選びや、将来の資産価値を見据えた売買サポートを行っています。「自分の検討している物件は控除対象になる？」と不安な方は、ぜひ一度ご相談ください。