【不動産】バブル崩壊の予兆？都心マンションの「在庫激増」高値売りはもう無理か？

2026年5月14日 8時0分

都心の中古マンション市場に、ついに「異変」が起きています。日経新聞などでも「東京都心の中古マンション価格、3年ぶり下落」「港区で5000万円下げも」と報じられるなど、これまで右肩上がりだった相場が明確な転換点を迎えました。
「マンションバブルはついに崩壊するのか？」「今売りに出している家はどうなるのか？」
今回は、らくだ不動産株式会社の代表取締役社長・山本直彌さん、執行役員・エージェントの八巻侑司さん、そしてエージェントの益山真さんの3名が、現場のリアルな状況とこれからの「売却戦略」について徹底解説します。

◾️37ヶ月ぶりの下落！強気相場を止めた「買主の限界」
これまで高騰を続けてきた都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）の中古マンション。しかし、最新のデータでは70平米あたりの平均売り出し価格が「1億8761万円」となり、前月比でマイナス0.2%を記録。実に37ヶ月（約3年）ぶりとなる下落に転じました。

八巻さんは、この現象について「シンプルに価格が上がりすぎたことで、実需層（実際に住むために買う人）の予算の限界を超えてしまい、買主がついてこられなくなっている」と分析します。一部の富裕層を除き、一般的なパワーカップルでも手が出せない価格帯に突入したことが、相場の下落を招いています。

◾️「とりあえず高値」はもう通用しない。積み上がる在庫
さらに深刻なのが「在庫の激増」です。
益山さんは現場の実感として、「これまでの相場上昇を見て、『自分の家も高く売れるはずだ』と相場以上の”チャレンジ価格”で売りに出す売主様が急増しました。しかし、買主の予算が追いついていないため成約に至らず、結果として市場に売れ残り物件（在庫）が溢れ返っている状態です」と語ります。

実際に、強気な価格で売り出したものの全く反響がなく、港区の物件では「5000万円の大幅値下げ」を余儀なくされたケースも出始めているといいます。
◾️値下げ地獄を避けるための「正しい売却戦略」
では、これからマンションを売却する人はどう動くべきなのでしょうか。
山本さんは、「とりあえず高値で出して、反応を見ながら下げていく」という従来の売り方は、今の市場では極めて危険だと警告します。

「在庫が積み上がっている中で相場外の高値をつけると、比較検討の土俵にすら上がれず、長期間売れ残る『晒し者』になってしまいます。最終的には、買い叩かれて相場以下で手放すことになりかねません」
これを防ぐためには、以下の準備が不可欠です。
・客観的データに基づいた「適正な価格設定」
・ホームインスペクション（住宅診断）による「安心感の担保」
・ハウスクリーニング等による「第一印象の最大化」

「高く売る」のではなく、「適正価格で、物件の魅力を120%伝えて確実に売り切る」戦略へのシフトが求められています。

【まとめ】
都心マンション市場は、何でも高く売れた「売り手市場のボーナスタイム」を終え、実力のある物件だけが適正な価格で売れるシビアな市場へと移行しました。
らくだ不動産株式会社では、山本さんや八巻さん、益山さんをはじめとするプロのエージェントが、膨大な市場データと独自のノウハウを駆使し、売れ残りを防ぐための戦略的な売却サポートを行っています。「自宅が今いくらで売れるのか知りたい」「売りに出しているが全く見学者が来ない」とお悩みの方は、手遅れになる前にぜひ一度ご相談してみてはいかがでしょうか。