【旧耐震マンション必見】建て替え要件が緩和！あなたのマンションが「3/4」で変わる理由とは？【さくら事務所】

2024年5月、マンションの老朽化対策を目的とした「改正区分所有法」が成立しました。これは、老朽化したマンション（特に旧耐震物件）の建て替えや大規模な修繕の条件を大きく緩和するもので、来年4月に施行されます。
この法改正は、長年「4/5の壁」に阻まれてきた管理組合にとって朗報である一方、「このまま住み続けたい」と考える住民にとっては、住まいを失う可能性につながる、まさに「晴天の霹靂（へきれき）」となりかねません。
株式会社さくら事務所マンション管理コンサルタントの辻優子さんが、今回の法改正のポイントと、管理組合が今すべきことを解説します。
■なぜ「4/5の壁」は崩れたのか？改正法の核心
今回の改正で最も注目すべき点は、老朽化などで特定の条件を満たすマンションにおいて、建て替え決議の要件が緩和されたことです。
改正の最大のポイント
【改正前】 建て替えには、区分所有者の数と議決権、それぞれ4/5以上の賛成が必要。
【改正後】 耐震性不足などの要件を満たす場合、3/4以上の賛成で可能に。
これにより、これまで反対派が20%を超えていたために実現できなかった建て替えや、一括でのリノベーション（大規模改修）が一気に進む可能性があります。
■「旧耐震」の判断に必要不可欠な理由
法改正の恩恵（要件緩和）を受けるためには、そもそも「耐震性が不足している」という客観的な証拠が必要です。つまり、耐震診断が不可欠となります。
しかし、耐震診断には数百万円の費用がかかる上、「悪い結果が出たら売却に不利になるのでは？」という心理から、実施をためらう管理組合も少なくありません。
耐震診断でわかる2つの延命化の可能性
実は耐震診断は、必ずしも「建て替え」を意味するものではありません。
「救旧耐震」の可能性：旧耐震の中でも、1971年（昭和46年）から1981年（昭和56年）の間に建てられたマンションは、それ以前の建物よりも耐震性が高いケースが多くあります。診断の結果、軽微な補強で合格ライン（Is値0.6）に達する可能性もあります。
補助金・助成金の活用：東京都の港区や千代田区をはじめ、多くの行政が耐震診断や補強工事に対し、有利な補助金や助成金を用意しています。これらを活用すれば、管理組合の経済的負担を大きく軽減できます。
耐震診断は、「建物を壊すかどうか」の判断ではなく、「この建物を、あと何年、どのように安全に使うか」を決めるための、最初の一歩なのです。
■【まとめ】「終の住まい」を失わないために
今回の法改正は、老朽化マンションの課題解決を大きく前進させるものですが、「建物を残したい」と考える高齢の住民などにとっては、非常に厳しい現実を突きつけます。
建て替えや一括リノベーションには、多額の資金が必要となるため、賛成しても資金負担ができなければ、住まいを手放さざるを得ません。
株式会社さくら事務所では、耐震診断の結果に対するセカンドオピニオン提供や、建て替え・延命化に向けた管理組合の活動を支援しています。
建て替えありきではなく、まずは「自分たちのマンションの現状」を正確に知り、将来の選択肢を広げるためにも、第三者の専門家にご相談ください。