【2026年問題】この中古戸建ては買うな。資産価値ゼロエリアと4号特例の罠【さくら事務所】

2026年3月25日 8時0分

2026年、中古戸建て市場は大きな転換期を迎えています。東京23区を中心に取引が急増する一方で、金利の上昇（政策金利 0.75% への引き上げ）や、法改正による「負動産」化のリスクが表面化してきました。
今回は、株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんとさくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんが、これからの時代に「絶対に選んではけない中古戸建て」の特徴と、資産価値を守るための目利き術を徹底解説します。

■ 1. 「レッドゾーン」の物件は資産価値が消える？
2028年1月以降、災害リスクの高い「レッドゾーン」に建つ新築住宅は、住宅ローン控除が受けられなくなることが決まりました。これは単なる新築の話ではありません。
・中古住宅への波及：国が「立地適正化」を進める中、この規制はいずれ中古市場にも波及します。ローンが組めない、あるいは控除が受けられないエリアの物件は、将来の買い手が見つからず、「売りたくても売れない」資産価値ゼロの状態に陥るリスクがあります。
・オーバーローンの恐怖：価値が急落すれば、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」状態になり、住み替えすら不可能になります。これからの時代、立地選びに「災害リスク」は外せません。

■ 2. 「4号特例の廃止」がリフォームを直撃する
2025年4月の法改正（4号特例の廃止）により、これまで簡略化されていた木造戸建ての建築確認手続きが厳格化されました。これが中古購入後の「リフォーム」に牙を剥きます。
・図面がない物件の末路：主要構造部（柱や梁など）に手を入れるリフォームをする際、今は「建築確認申請」が必要な範囲が広がっています。
・「違法状態」の判明：新築時の検査済証がなかったり、勝手な増改築で違法状態になっていたりする物件は、リフォームの申請が通らない、あるいは多額の是正費用がかかる「お荷物」物件になりかねません。

■ 3. 目安は「2000年基準」と「書類の有無」
「安さ」だけで築古物件に飛び込むのは危険です。2026年以降の目利きには、以下の2点が重要です。
・2000年がボーダーライン：2000年の法改正で木造住宅の構造規定が強化され、検査済証の発行も一般的になりました。これより古い物件は、耐震性能だけでなく、法的な「履歴」が不透明なものが急増します。
・住宅履歴（書類）は資産の一部：新築時の図面、検査済証、メンテナンス記録が残っているか。これらがない物件は、将来「質の高い住宅」として認められず、資産価値を維持するのが難しくなります。