【要注意】あなたの中古戸建て、資産価値が下がるかも？2025年4月の法改正で何が変わったのかプロが徹底解説

「古い家だから仕方ない」――その常識はもう通用しないかもしれません。2025年4月1日から、建物の省エネ性能や安全性に関する2つの重要な法律が改正・施行されました。

これらの変更は、新築だけでなく、今ある中古戸建ての資産価値や、将来のリフォーム・増築の可能性に大きな影響を及ぼします。

特に「再建築不可物件」を所有している方は要注意です。一体何が変わり、私たちはどう備えれば良いのでしょうか。二級建築士の資格も持つ、らくだ不動産株式会社の不動産エージェント、佐藤健斗さんが詳しく解説します。

◆何が変わった？知っておくべき「2つの法改正」
2025年4月から施行された主な法改正は以下の2つです。
1.建築物省エネ法の改正：原則、すべての新築建物に「省エネ基準」への適合が義務化されました。
2.建築基準法の改正（4号特例の縮小）：従来は審査が簡略化されていた木造2階建て住宅などにも、構造の安全性を確認するための審査が必須となりました。

「これらは国の2050年カーボンニュートラル目標に向けた動きの一環です。省エネ性能を高めるために断熱材を厚くしたり、太陽光パネルを設置すると建物は重くなります。それに耐えられるよう、構造の安全性も厳しくチェックしましょう、という流れです」と佐藤さんは説明します。

◆あなたの中古戸建てへの具体的な影響は？
この法改正は、これから家を建てる人だけの話ではありません。既存の中古戸建てにこそ、深刻な影響が及ぶ可能性があります。

影響①：大規模リフォーム・増築が困難に
これまで建築確認申請が不要だった範囲のリフォームでも、今後は申請が必要になるケースが増えます。特に、柱や壁など「主要構造部」の半分以上を修繕・リフォームする場合、建物全体が”現行の新しい基準”に適合していることを証明する必要が出てきました。
「古い建物の場合、当時の図面が残っていないことも多く、現行基準への適合を証明するのは非常に困難です。結果として、事実上、増築や大規模なリフォームができない、という事態に陥る可能性があります」（佐藤さん）

影響②：「再建築不可物件」の価値が暴落するリスク
最も深刻な影響を受ける可能性があるのが、接道義務（建築基準法で定められた道路に敷地が接している義務）を満たしていないなどの理由で建て替えができない「再建築不可物件」です。

これまで、こうした物件は建て替えの代わりに、建築確認申請が不要な範囲で大規模なリノベーションを行い、資産価値を維持してきました。

「しかし今回の法改正で、その”抜け道”が実質的に塞がれました。リノベーションにも建築確認が必要となれば、そもそも再建築ができない物件は手の施しようがなくなる恐れがあります。これは、資産価値の暴落に直結しかねない、非常に大きな問題です」（佐藤さん）

影響③：省エネ未対応物件の「資産価値」の目減り
今後、省エネ基準を満たした住宅が当たり前になっていくと、基準を満たしていない中古住宅は市場での競争力が低下し、資産価値が目減りしていく可能性があります。将来的には、住宅ローンの審査で省エネ性能が問われる時代が来るかもしれません。

◆今、中古戸建てを「買う人」「持っている人」がすべきこと
この状況を踏まえ、私たちはどうすれば良いのでしょうか。
•これから買う人：
価格や立地だけでなく、「再建築が可能か」「省エネ基準はどの程度か」「建築時の図面は揃っているか」を必ず確認しましょう。専門家によるホームインスペクション（住宅診断）の重要性がより一層高まっています。
•すでに持っている人：
ご自身の物件の状況（特に再建築の可否、書類の有無）を正確に把握することが第一歩です。特に再建築不可物件や、将来的に大規模なリフォームを検討している場合は、早急に専門家へ相談し、今後の対策を立てることをお勧めします。
「法律はすでに施行されています。ご自身の資産を守るためにも、見て見ぬふりはできません。専門的な知識を持つ不動産エージェントに相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です」と佐藤さんは強調します。

法改正により、不動産取引の難易度は確実に上がっています。物件の価値を正しく見極め、適切なアピールができるかどうかは、不動産会社やエージェントの力量にかかっています。

らくだ不動産株式会社では、建築士の知見を活かした専門的なアドバイスも可能です。大切な資産について、少しでも気になることがあれば、ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか。