不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が明かす攻略法！『【最新エリア情報】今注目の神奈川で不動産投資するなら″横浜″から攻略せよ！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネルで『【最新エリア情報】今注目の神奈川で不動産投資するなら"横浜"から攻略せよ！』と題した動画を公開した。東京都心の価格高騰を背景に、隣接する神奈川県の横浜エリアへ注目が集まる中、木村氏は横浜特有の地形や路線の特性を踏まえた実践的な投資戦略を提示している。

横浜市は人口減少が見られない安定エリアであり、東京に比べて物件価格が抑えられる点で投資対象として魅力的だ。しかし木村氏は「横浜市だから全部大丈夫というわけではない」と指摘する。坂道や起伏の多い地形、新築アパートの供給過多など、横浜特有のリスク要因が存在するためだ。知識のある投資家ほど横浜に新築を建てる傾向があり、結果として競争が激化しやすい点にも注意が必要である。

利回りについて、木村氏は新築で6.5%以上、中古で7%以上を最低基準として設定する。横浜市で6%台前半の物件は収支が合いにくく、特に坂道や暗いアプローチがある場合は入居付けで苦戦する可能性が高い。氏は「利回りが低いならなぜそこで買わなければならないのか」と問い、価格交渉による利回り改善や別エリアへの視点移動を推奨する。

具体的な駅別検討では、中山駅近隣で利回り6.3%の物件は新築としては低利回りであり、坂道があれば収支悪化のリスクが高いと評価する。一方、戸塚駅徒歩9分で7.25%の新築物件であれば検討価値があるとし、ターミナル駅としての魅力と利回りのバランスを重視する。東急東横線沿いの人気駅は利便性が高い反面、利回りが5%台まで低下することもあり、木村氏は「東京と同じパターンで収支が合わない」と断言する。

木村氏が推奨する「勝ちパターン」は、主要ターミナル駅ではなくその間の「谷間の駅」を狙う戦略である。相鉄線の西横浜・天王町・星川は駅前に平坦地が多く、再開発と直通運転で利便性が向上している。ブルーラインの蒔田・吉野町・阪東橋は商店街が充実し生活利便性が高い。こうした穴場エリアでは、ターミナル駅より割安で高利回りの物件が見つかる可能性がある。

現地確認の重要性も強調される。木村氏は「ある一日を決めて5駅程度を実際に降りて回る」手法を推奨する。駅ロータリー、商店街、路地の雰囲気など、現地でしか分からない情報を集めることで判断の精度が上がる。坂道や擁壁といった神奈川県特有の地形リスクについても、物件の裏手が擁壁になっていたり急坂の途中にある場合、入居者の利便性が低下するだけでなく修繕費用が増大する可能性があると注意を促す。

動画後半では、スクール生の実績として神奈川県で築4年・利回り8.3%の物件購入事例が紹介される。横浜市で7%を超える高利回り案件は稀だが、適切にエリアをずらし交渉を重ねることで実現可能だと示された。横浜市は人口安定性と交通利便性を兼ね備えるが、地形や供給状況を無視すれば高値掴みに繋がる。今回の動画も、横浜で堅実な収益を積み上げようとする投資家に実践的視点を提供する内容である。