不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が伝える“審査NG”時代の逆転発想『法改正によって2025年10月から不動産市場は大激変する...！これから不動産投資を始める方は必ず確認してください！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネルで「法改正によって2025年10月から不動産市場は大激変する...！これから不動産投資を始める方は必ず確認してください！」と題する動画を配信。2025年10月施行予定の住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（セーフティネット法）改正が、不動産投資と大家業にどのような影響をもたらすのかを実務視点で解説している。

木村氏は冒頭、「2025年10月に法律が変わる」と切り出し、「セーフティネット法とは何か」という根本の疑問から話を展開。高齢者やシングルマザーなど住宅確保要配慮者が賃貸で門前払いされやすい現状を指摘し、「80歳の独居男性が借りにくいのは業界の構造的課題だ」と述べる。今回の改正は、そうしたミスマッチを制度で解消する狙いがあるという。

改正の要点は4つ。第1に、借主の死亡まで更新不要とする「終身建物賃貸借」の促進で、部屋単位から事業者単位の認定へと変更され手続きが簡素化される。第2に、入居者の死亡時に残る「残置物」の処理を居住支援法人の業務として契約上明確化。第3に、家賃債務保証業者を国が認定し、JHFの保険を付与することで要配慮者でも保証を受けやすくする。第4に、見守り・安否確認・福祉連携を備えた「居住安定支援賃貸住宅」の認定制度を新設する。

木村氏は「保証が通るなら大家は安心できる。制度改正で“断らない賃貸”が現実的になる」と評価。孤独死の早期発見や残置物処理の迅速化など、管理負担の軽減にもつながると語る。

さらに、要配慮者を受け入れることで入居候補が増え、空室期間を短縮できる点も強調。家賃5万円の物件なら、平均2ヶ月の空室が2週間で埋まれば1.5か月分=7.5万円分の損失削減につながると試算する。自治体の補助制度を活用し、改修費を抑えて供給力を高める工夫も紹介した。

木村氏はまた、孤独死や相続放棄などの現場課題にも言及し、「恐れる話ではなく段取りの問題」と冷静な備えを促す。残置物処理や保険対応をあらかじめ整理しておくことが、大家のリスク管理につながるという。

総じて今回の改正は、大家の不安（審査・滞納・孤独死）を制度で支え、社会的課題の解消と投資の安定化を両立させる内容だ。動画では改正の具体的運用や事例も紹介されており、実務対応を検討する不動産投資家や管理会社にとって非常に参考になる。