不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が暴露！銀行目線を掴んだ者だけが勝つという現実「【不動産投資】家賃年収1,000万円を達成したいなら必ずコレを知れ！1棟目から成功できる銀行融資の付け方！」

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネルで「【不動産投資】家賃年収1,000万円を達成したいなら必ずコレを知れ！1棟目から成功できる銀行融資の付け方！」と題した動画を公開。初めての一棟購入で外さないための要点と、収益・資産を積み上げるうえで欠かせない“本質”を語った。

木村氏がまず叩き込むのは順番の逆転だ。物件テクニックの前に、目標→計画→実行の3点セットを作る。家賃年収1,000万円なら「いくらを、いつまでに」を数値化し、年次・月次に分解する。ここまで落とした人だけが実行フェーズでぶれずに積み上げることができる。

次に、1棟目から成功確率を高めるカギとして「金融機関の情報」を置く。融資条件、耐用年数、エリア基準、建物管理や入居率の見方--銀行ごとに評価軸は違う。利回り10％でも再建築不可で不可、逆に利回り8％でも評価基準に合えば通る。銀行が好む物件像に自分の計画を合わせ込む発想が必須である。

耐用年数の理解も外せない。木造22年、鉄骨34年、RC47年。残存年数が融資期間を左右する。築古で耐用年数超過でも、当て込む金融機関を変えれば選択肢は広がる。立地は「駅近至上主義」ではなく、金融機関のエリア基準と賃貸需要の両面を見る。建ぺい率・容積率、管理状態、入居率の扱いも機関によって比重が異なるため、評価軸に合わせて物件を持ち込むのが筋だ。

融資の使い分けでは、アパートローンとノンバンク系の不動産担保ローンを比較して語る。サブリースは契約上の拘束が強く要注意。消費者金融は避ける一方、銀行系ノンバンクは耐用年数に柔軟で中小規模の積み上げに有効だ。年間1,000万円の利益に届かせるには、高利回りと“ほどほど”を織り交ぜて分散で積み上げる設計が現実的である。

動画では、路線価が価格を上回る好条件をフルローンで押さえ、運用し切った事例も示される。融資先の目線、1棟目で外さないチェックポイント、当て込みの順番が具体例とともに整理されているため、設計の要点を自分の前提に当てはめて再現しやすい。本編は、家賃年収1,000万円の現実的ルートを描きたい人にとって有用な指針となるはずだ。