【瑕疵】マンションの“耐震性”を著しく落とす2つの要因とは？マンション管理コンサルタント土屋輝之が解説！【さくら事務所】

【新耐震マンションでも危険】地震で壊れるマンション？命と資産を脅かす「耐震スリット」の施工不良と、10年保証が切れる前にやるべきこと
「新耐震基準のマンションだから、地震がきても安全」-そう思い込んでいませんか？
実は、1981年以降に建てられた新耐震マンションでも「構造スリット（耐震スリット）の施工不良」や「鉄筋の切断を伴うコア抜き」といった原因により、耐震性が大きく損なわれているケースが少なくありません。
今回は、株式会社さくら事務所のマンション管理コンサルタントである土屋輝之さんが、命と資産を脅かす構造的な施工不良リスクと、保証が切れる前に管理組合がすべき対策を解説します。
■耐震性を著しく落とす2つの要因
土屋さんによると、マンションの耐震性に関わる重大な不具合として、以下の2点が挙げられます。
1. 構造スリット（耐震スリット）の施工不良
構造スリットとは、柱や梁（はり）と壁の間に意図的に設けられた隙間のことです。
役割：大地震が起きた際、壁が壊れることで柱に大きな力が伝わり、柱が折れてしまう（短柱化）のを防ぎ、建物の倒壊リスクを軽減します。
リスク：設計図通りにスリットが未設置であったり、隙間がモルタルなどで閉塞（へいそく）されていたりすると、地震の際に柱が折れるという想定外の壊れ方をし、建物の耐震性が著しく低下します。
2. 鉄筋の切断を伴うコア抜き（穴あけ）
建物完成後、設備配管などを通すためにコンクリートに穴を開ける作業をコア抜きと呼びます。
リスク：計画性の不備などにより、コア抜き時に建物の主要な鉄筋を一緒に切断してしまう施工不良が発生する場合があります。これにより、建物の構造的な強度が失われ、耐震性が大きく低下します。
過去の事例：過去には、引き渡し直前にこのコア抜きによる鉄筋切断が発覚し、建物を取り壊す事態に発展した重大な事例もあります。
■【最重要】10年保証が切れる前にやるべきこと
これらの構造的な施工不良は、通常、住民が生活していて気づくことはありません。多くの場合、築10年が近づいたタイミングで発覚します。
構造的な瑕疵（かし）の保証期間
建物の構造的な欠陥に関する保証期間は、原則として引き渡しから10年間です。
【10年以内】：施工不良が認められれば、売主・施工会社に無償で補修を要求できます。
【10年経過後】：保証期間が切れているため、管理組合側で調査費用を負担し、施工会社への「不法行為責任」による責任追及が必要となり、立証責任も管理組合に発生します。
早期発見のためのフロー
命と資産に関わる構造スリットやコア抜き等の問題は、大規模修繕工事を待たず、早期に専門家による建物調査を実施することが最も重要です。
1. 早期調査の実施：築10年などのアフターサービス点検の期限前に、共用部の全面的かつ自主的な調査を第三者に依頼します。特に地下ピットなどは、コア抜きの不具合が見つかるケースが多い場所です。
2. 瑕疵の証明：株式会社さくら事務所など、構造に精通した調査会社にデジタルX線調査などの非破壊検査を依頼し、施工不良の科学的根拠を得ます。
3. 交渉と補修：得られた科学的根拠を基に、売主・施工会社と交渉し、補修費用や方法について協議します。
■【まとめ】専門家の知見と最後まで付き合う体制を
構造的な瑕疵の問題は、発見から補修、場合によっては訴訟に至るまで長期にわたり、複雑な技術と法律の知識が必要です。途中で調査会社に投げ出されてしまうと、管理組合の負担は計り知れません。
土屋さんは、「法律的なことは弁護士さんに相談するとしても、施工会社から提案された直し方が妥当なのかを判断するには、経験豊富なコンサルタントが必要」と語ります。
株式会社さくら事務所では、マンションの構造的な問題に対する調査から、適切な補修方法の提案までの体制を整えています。大切なマンションの耐震性と資産価値を守るためにも、ぜひ一度ご相談ください。