旧耐震マンション住民必見！耐震診断やるべき？耐震化の進め方をマンション管理士が解説【さくら事務所】

最近、「旧耐震基準のマンションに住んでいるけど、耐震診断ってやったほうがいいの？」といった相談が増えています。
大地震のリスクが取り沙汰されるたびに、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
今回は、マンション管理のプロである株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんが、耐震診断を実施すべき理由や、耐震化を進めるためのポイントについて分かりやすく解説します。

■耐震診断を受けているマンションは意外と少数派
「実は耐震診断を実施しているマンションは、全体のわずか25.8%しかありません」
そう語る山本さん。さらに、耐震診断を受けた結果、耐震性不足と判定されたマンションは約35%。しかし、実際に耐震改修工事まで行ったマンションは、たったの1.2%というデータもあります。
耐震改修がなかなか進まない理由には、費用負担の問題だけでなく、工事によってマンションの外観が変わることへの抵抗感もあります。例えば鉄骨ブレースを取り付けると、一部の住戸だけバルコニーが狭くなるなどの不公平感が生じ、合意形成が難しくなるケースも少なくありません。

■まずは「耐震診断」を実施することが重要
「耐震診断をしていないマンションは、そもそも耐震性があるかどうかが分からない状態です。これが一番のリスクです」
山本さんはこう指摘します。
令和5年のマンション総合調査によると、耐震診断を受けたマンションのうち約55%は「耐震性あり」と判定されています。診断を行い、もし耐震性が確認されれば、資産価値や売却時の流動性において大きなメリットが期待できます。
新耐震基準に適合している場合は「耐震基準適合証明書」の取得が可能になり、住宅ローン減税や各種優遇措置を受けやすくなる点も見逃せません。

■耐震性が弱いマンションの特徴
旧耐震基準のマンションの中でも、特に耐震性が弱いと言われる特徴があります。
・ピロティ型マンション
　1階が柱だけで構成され、駐車場などになっているタイプは、耐震性が低い傾向があります。
・階ごとに構造が異なるマンション
　例えば下層階が「壁式構造」、上層階が「ラーメン構造」のように混在している場合は、地震時の揺れに弱いとされています。
・L字型やコの字型など複雑な形状
　建物の形が複雑で、ルーフバルコニーなどが多いマンションも耐震性が低いことがあります。

■耐震化を進めるためのステップ
耐震診断で耐震性不足と判定された場合、次に行うのは「補強計画の立案」です。
鉄骨ブレースの設置だけでなく、壁の増設や柱と壁の間にスリットを設けるなど、見た目を大きく変えずに耐震性を高める工法もあります。
山本さんは次のようにアドバイスします。
「どの工法を選ぶか、どのように合意形成を図るかが大きなポイントです。費用だけでなく、見た目の変化や生活への影響も含めて、住民同士でじっくり検討することが重要です」

■費用面の課題と解決策
耐震診断には数百万円、耐震改修には数千万円から数億円単位の費用がかかることもあります。
しかし、長期修繕計画に耐震化費用が含まれていない場合が多いため、いきなり議論を始めると「お金が足りない」という壁にぶつかりがちです。
「補助金や融資制度を活用しながら、資金計画を立てることが成功のカギです」と山本さんは話します。

■資産価値にも影響する耐震化
耐震化を進めることで、マンション管理適正評価制度の評価項目で加点され、資産価値が維持・向上しやすくなります。
「耐震性が不明なままでは、将来的に売却が難しくなる可能性もあります。だからこそ、まずは耐震診断を受けることが第一歩です」

■まとめ
旧耐震基準のマンションにお住まいの方にとって、耐震診断と耐震化は資産価値と安心を守るための重要なテーマです。
「どこから手を付ければ良いかわからない」という場合は、マンション管理に詳しい第三者の専門家に相談しながら進めると、合意形成もスムーズになります。
株式会社さくら事務所では、マンション管理組合の立場に立った中立的なアドバイスを提供しています。管理運営や耐震化の相談は、早めに専門家の力を借りることが成功のポイントです