【築浅vs築古】マンション管理力で選ぶならどちらを買うべき？メリット・デメリットを解説！

中古マンションの購入を検討する際、「築浅と築古、どちらを選ぶべきか？」という疑問は多くの方が抱くのではないでしょうか。特に、マンションの管理面を重視する方にとっては、非常に悩ましい問題です。
今回は、株式会社さくら事務所取締役副社長COO山本直彌さんと、おなじみ不動産エージェントの鈴木成禎さんが、このテーマについて管理面から見たメリット・デメリットを徹底解説します。

■築浅マンションと築古マンション、それぞれの現場の声

鈴木さんは、お客様から「築20年～30年の築古マンションと築浅マンション、管理面で買うならどっちがいい？」という質問をよく受けると言います。

鈴木さんの肌感覚では、築浅マンションの場合、新築時からの長期修繕計画が更新されていないケースが見られるとのこと。一般的に5年周期で見直しが推奨される長期修繕計画が8年近く前のままだったりすると、「この計画は本当に現状に合っているのか？」という懸念が生じます。

一方、築20年程度のマンションは、すでに1回目の大規模修繕工事を経験していることが多いです。この大規模な工事を一度経験することで、管理組合が「このマンションをどうしていくか」という姿勢をより真剣に考えるようになり、長期修繕計画を適切に変更したり、管理意識が向上したりする傾向にあると感じているそうです。
「もし管理意識が高いマンションを選びたいなら、築20年の方が良いのでは？」とお客様に話すこともあるそうですが、もちろんマンションによって状況は様々です。

■築浅マンションの「伸びしろ」とリスク

山本さんは、マンションの管理組合の改善や成長の可能性という観点では、築浅マンションに軍配が上がると話します。
現在、多くのマンションで修繕積立金が不足しているという問題があります。この状況で、築年数が経ってから修繕積立金を引き上げるよりも、築浅のうちに引き上げを検討する方が、修繕工事の経験が少ない分、貯蓄の余裕があると捉えられるからです。

また、築浅マンションの大きなメリットとして、新築から10年目までは分譲会社のアフターサービスがある点が挙げられます。これをうまく活用できれば、将来の修繕計画にも良い影響を与えることができます。様々な見直しを行うきっかけが得られ、そのメリットが大きいのが築浅マンションと言えるでしょう。

しかし、築浅マンションにはデメリットもあります。管理組合のコントロールが遅れると、アフターサービスを有効活用できなかったり、修繕積立金の改定が遅れるほど、将来的な値上げ幅が大きくなったりする可能性があります。また、1回目の大規模修繕工事までに管理組合の運営が積極的でない場合、いざ大規模修繕という時に問題が発生することもあります。得られるメリットが大きい反面、しっかりと活動しないことのデメリットも大きいと言えるでしょう。

■築古マンションの「安心感」と選び方

一方、築20年以上のマンションは、その「振れ幅」が比較的小さい傾向にあります。すでに大規模修繕工事を経験しており、一度大きな工事を経験することで、管理意識の高い住民が数名出てきているケースが多いからです。
管理意識が高ければ、その後の計画も適切に考えられている可能性が高く、管理力の差も顕著になりやすいと言えます。そのため、適切なマンションを選ぶことができれば、築20年以上のマンションの方がメリットがあると捉えることもできます。

■購入検討者が確認すべきポイントは？

結局のところ、築浅か築古かに関わらず、「そのマンションの管理組合がどう活動しているか」が非常に重要になります。

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