【築浅vs築古】マンション管理力で選ぶならどちらを買うべき？メリット・デメリットを解説！

■築古マンションの「安心感」と選び方

一方、築20年以上のマンションは、その「振れ幅」が比較的小さい傾向にあります。すでに大規模修繕工事を経験しており、一度大きな工事を経験することで、管理意識の高い住民が数名出てきているケースが多いからです。
管理意識が高ければ、その後の計画も適切に考えられている可能性が高く、管理力の差も顕著になりやすいと言えます。そのため、適切なマンションを選ぶことができれば、築20年以上のマンションの方がメリットがあると捉えることもできます。

■購入検討者が確認すべきポイントは？

結局のところ、築浅か築古かに関わらず、「そのマンションの管理組合がどう活動しているか」が非常に重要になります。
山本さんは、購入検討者にとっての判断材料として、総会議事録の閲覧を推奨します。議事録から、どのような議題が上がって、どのような議論がなされてきたかが見えることで、その管理組合がしっかり活動しているかどうかの安心感に繋がります。
特に、定期総会の議題が「収支報告」「事業報告」「管理契約締結」「予算承認」「役員選任」の4つ以外に何も上がってこないマンションは、管理意識が低い可能性があるため、注意が必要です。逆に、活発に議論が行われ、情報が履歴として残されているマンションは、経過年数が経つほどそのメリットが大きくなると言えるでしょう。
また、長期修繕計画についても、築古マンションは大規模修繕工事の実績データに基づいた計画に修正されていることが多いです。今後20年、30年と資金が足りなくなる心配がないことが分かっていれば、それが何よりの安心材料になります。新築時点の長期修繕計画はあくまで想定であり、1回目の大規模修繕工事で実際にかかる費用が判明するまでは、資金の過不足は分かりません。そういった意味でも、築年数が経っているマンションの方が、より安心感のある選択肢を取りやすいと言えるでしょう。
不動産エージェントの鈴木成禎さんは、議事録の「議案数」に注目するのも良いヒントになると話します。直近3年程度の議事録をもらい、議案数が少ない、あるいは何年も同じ議案しか出ていない場合は、管理意識が低い可能性があるため、購入判断の重要な手がかりになるとのことです。

■管理規約の見直しも重要

築年数が古いマンションの場合、リフォームに関するルールがないままに工事が行われ、水漏れリスクや遮音性の問題などが生じているケースもあります。今の築浅マンションは、集合住宅におけるトラブルを踏まえた上で管理規約や使用細則が整備されているため、一定レベルの安心感はあります。

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