【築浅vs築古】マンション管理力で選ぶならどちらを買うべき？メリット・デメリットを解説！

山本さんは、購入検討者にとっての判断材料として、総会議事録の閲覧を推奨します。議事録から、どのような議題が上がって、どのような議論がなされてきたかが見えることで、その管理組合がしっかり活動しているかどうかの安心感に繋がります。
特に、定期総会の議題が「収支報告」「事業報告」「管理契約締結」「予算承認」「役員選任」の4つ以外に何も上がってこないマンションは、管理意識が低い可能性があるため、注意が必要です。逆に、活発に議論が行われ、情報が履歴として残されているマンションは、経過年数が経つほどそのメリットが大きくなると言えるでしょう。
また、長期修繕計画についても、築古マンションは大規模修繕工事の実績データに基づいた計画に修正されていることが多いです。今後20年、30年と資金が足りなくなる心配がないことが分かっていれば、それが何よりの安心材料になります。新築時点の長期修繕計画はあくまで想定であり、1回目の大規模修繕工事で実際にかかる費用が判明するまでは、資金の過不足は分かりません。そういった意味でも、築年数が経っているマンションの方が、より安心感のある選択肢を取りやすいと言えるでしょう。
不動産エージェントの鈴木成禎さんは、議事録の「議案数」に注目するのも良いヒントになると話します。直近3年程度の議事録をもらい、議案数が少ない、あるいは何年も同じ議案しか出ていない場合は、管理意識が低い可能性があるため、購入判断の重要な手がかりになるとのことです。

■管理規約の見直しも重要

築年数が古いマンションの場合、リフォームに関するルールがないままに工事が行われ、水漏れリスクや遮音性の問題などが生じているケースもあります。今の築浅マンションは、集合住宅におけるトラブルを踏まえた上で管理規約や使用細則が整備されているため、一定レベルの安心感はあります。

しかし、築年数が経ったマンションであっても、その時代に沿った形で管理規約や使用細則が定期的に見直されているマンションは、独自の運用に合わせたルールが確立されており、むしろ安心感が高まります。こうした「管理力」は、きちんと見直しが行われているかどうかで測ることができます。

もし、まだそれらの見直しがなされていない築20年以上のマンションであれば、改めて現状を炙り出し、見直しを進めることで、居住快適性の向上はもちろん、資産性にも良い影響を与える可能性があります。これまでの活動履歴を可視化することで、築年数が古いからといって敬遠する必要はなく、むしろそれをメリットとして伝えていくことも可能になるでしょう。

■まとめ

築浅マンションと築古マンション、どちらが良いかという問いに明確な答えはありません。最終的には、そのマンションの管理状況、そしてお客様自身のライフスタイルや価値観とのバランスが重要になります。
山本さんは、管理面は非常に大事だが、実際に住むお客様にとって「本当に住みたい環境」が最優先されるべきだと強調します。管理状況が良くなくても、その環境を優先したいのであれば、もちろんそちらを選ぶのも一つの選択です。
「もし築20年ぐらいのマンションで、最初から自分が理事会に入って均等積立方式に移行するなど、一生懸命活動したいと考えるならそれが一番良い。でもそこまで大変なコミュニケーションは避けたいという方は、築20年程度のマンションで長期修繕計画がしっかりしており、すでに均等積立方式に移行している物件を選ぶのも、先人たちがかなりの金額を貯めてくれているので、コストパフォーマンスが高いと言えるでしょう」と鈴木さんは話します。

鈴木さんが所属するさくら事務所のグループ会社である、らくだ不動産株式会社では、マンション購入のご相談を購入者様の立場に寄り添ってサポートしております。お気軽にお問合せください。

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