不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が解説！『【不動産投資】安いだけじゃなく稼げるボロ戸建ての条件とは！』

地方の築古戸建て物件は、数十万円から購入できるケースも珍しくない。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、こうした「激安ボロ戸建て」こそが、少額資金から始められる高効率な投資手法だと解説する。超高属性でなくても参入できる点が、この手法の際立った特徴だ。
　
近年、建築費や物価の高騰により新築戸建ての取得コストは上昇の一途をたどっている。一方、地方の築古物件は持ち家としての需要が低く、底値に近い水準で流通している。売主側も管理・維持の負担に困り果てており、格安で手放したいという意向を持つケースが多い。所有欲を刺激しにくい物件であるがゆえに、価格は上がりにくく下がり続けるという構造がある。
　
木村氏が強調するのは、自宅需要と賃貸需要の非対称性だ。自宅を探す層はローン審査や物件の外観を重視するため、築古のボロ戸建てには目を向けない。ところが、戸建てを借りて住みたいファミリー層の需要は根強い。新築価格が高騰する中、賃貸戸建てへの流入は増加しているにもかかわらず、リフォームして貸し出す大家が絶対的に少ない。この供給不足こそが高利回りの源泉であり、ある種のブルーオーシャンとして機能している。
　
投資の成否を左右するのが修繕費のコントロールだ。水回りは費用がかさみやすいため表層改修に絞ることが重要で、リビングは間仕切り壁を撤去して空間の見栄えを優先する。外観は雑草除去と高圧洗浄だけで印象が大きく変わり、低コストで入居付けの効果を高められる。修繕の質と費用感の適否が利回りに直結するため、改修知識の習得は欠かせない。
　
ファミリー層の平均入居期間はシングル入居に比べて長く、一度入居が決まれば安定した家賃収入が続く傾向にある。ペット可といった柔軟な条件設定も、隣室を持たない戸建てならではの強みだ。
　
アフタートークでは、岐阜県で80万円の物件を取得し、表面利回り67%を達成した事例が紹介された。土地の路線価は約300万円で、リフォーム後は600～700万円での売却が見込めるという。取得コストの低さに対して売却益のポテンシャルが際立つ事例として、木村氏はその収益性を高く評価した。
　
収益が積み上がった段階で複数エリアに分散投資し、アパート取得へと移行していく。この段階的な運用設計が、木村氏の推奨する戦略の根幹をなしている。