不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が明かす：「手取り5万円の物件は危険！」不動産投資の上級者が教える『危ない物件』の見極め方

YouTubeチャンネルでおなじみの不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、「手取り5万円の物件には手を出すな！不動産投資の上級者が教える危ない物件の見極め方はこれです！」と題する動画を公開。

今回の動画では、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏がゲストのりょう氏とともに、「不動産投資における利回りの見極めと経費管理の重要性」をテーマに語っている。不動産投資をこれから始める人にとっても、すでに経験を積んでいる人にとっても学びのある構成だ。

まず取り上げられるのは「表面利回りと実質利回りの違い」。販売資料に記載される表面利回りはあくまで入り口で、修繕費や広告費などを差し引いた実質利回りを把握しなければ危険であると木村氏は指摘する。りょう氏も、自身の戸建て投資で高い表面利回りに見えても、経費を考慮することで本当の収益性を見極めてきたと語る。

続いて「経費項目の具体例とその重要性」が紹介される。修繕費や空室対策の広告費、仲介手数料、管理委託費、固定資産税、火災保険料、共用部の光熱費など、運用段階で必ず発生する費用を前提に考える必要がある。これから投資を始める人には「どんな費用があるか」を理解する機会になり、実績を積んできた投資家にとっても「自分のシミュレーションを見直すきっかけ」となるだろう。

さらに「銀行の融資審査における経費と実質利回りの重要性」にも踏み込む。金融機関は投資家の属性だけでなく、既存物件の収支を確認し、手残りが少ない物件を抱えていると信用が下がる。初心者には「最初の1件から収支を意識する必要性」が伝わり、経験を重ねた人には「安定した収支実績を積み上げることが拡大戦略につながる」と理解できる内容になっている。

また「不動産投資で避けるべき危険な物件の見分け方」として、木村氏は「毎月の返済後に手元に5万円しか残らない物件は危険」と語る。その理由や例外は動画内で詳しく解説される。さらに「安定運用のための目安」や「利回りと金利の差（リ幅）の考え方」にも触れ、数字の見方を整理している。

終盤では「地域選びと物件選定のポイント」がテーマに。都心にこだわらず、郊外や地方の安定エリアを狙う戦略が紹介される。人口動態や需要を把握し、入居が見込めるエリアをどう見抜くかが語られるのは、これから投資を始める人にとっても、すでに物件を所有している人にとっても示唆に富む内容だ。

さらに「複数の投資選択肢を持つことの重要性」にも触れられる。戸建て、アパート、RCなどを組み合わせて運用することでリスク分散につながり、どんな局面でも対応できる投資家像を目指すべきだと説かれている。

今回の動画は、これから一歩を踏み出す人にも、すでに投資を続けている人にも、それぞれの立場で新たな気付きが得られる内容。立場を問わず、「不動産投資は一度学んで終わりではなく、市場環境や金利の変化に合わせて情報を更新し続けることが欠かせない」、と実感できる動画となっている。