【理事長必見】規約を変えないと違法状態に？2026年「区分所有法・標準管理規約」改正を解説

マンション管理の根幹となる「区分所有法」および「標準管理規約」が、2026年4月に大きく改正されます。今回の改正は、近年のマンション高経年化や空き家問題、理事のなり手不足といった課題に対応するもので、内容が多岐にわたるのが特徴です。
そのまま放置しておくと、規約と法律の内容が食い違う「不整合」が生じ、将来的なトラブルの火種になりかねません。今回は、株式会社さくら事務所 取締役副社長COOの山本直彌さんが、改正の主要ポイントと理事会が取るべき対策を解説します。
◾️改正の最注目ポイント：特別決議の要件緩和
これまでマンション管理の大きな壁となっていた「決議の取りにくさ」が緩和されます。
・出席組合員による決議が可能に
これまでは全組合員を分母としていた「特別決議」が、出席組合員（議決権行使書・委任状を含む）の4/3で決議可能になります。これにより、連絡が取れない所有者が多いマンションでも、大規模修繕や建替えの検討が進めやすくなります。
・総会成立要件の変更
総会の成立要件が「組合員総数の半数以上」から「過半数」へと細かく変更されます。小規模マンションなどでは、この1票の差が総会の成否を分けることもあるため、注意が必要です。
◾️資産価値を守るための「規約の見直し」が必要な理由
2026年4月1日以降、法律は自動的に適用されますが、現行の管理規約をそのままにしていると「規約には全組合員の4/3と書いてあるのに、法律では出席者の4/3でいいと言っている」というねじれ現象が起きます。
山本さんは「この不整合が原因で、決議の有効性を巡る訴訟トラブルに発展するリスクがある。2026年4月以降に招集する総会までに、規約を改正しておくことが望ましい」と警鐘を鳴らします。
◾️その他の重要改正ポイント一覧
今回の改正では、実務に影響する細かなルールも数多く見直されています。
・役員のなり手不足対策
区分所有者の配偶者や一親等以内の親族が、理事会に「代理出席」して職務を遂行できる規定が盛り込まれます。
・所在不明所有者の除外手続き
裁判所の許可を得ることで、連絡がつかない所有者を決議の母数から除外できる仕組みが整います。
・専有部への立ち入りと修繕請求
漏水トラブルなどで専有部（室内）の補修が必要な場合、管理組合が所有者に対して「保存行為（直しなさい）」と請求できる権限が明確化されます。
・海外居住者への「国内管理人」設定
海外に住む所有者に対し、書類の受け取りや議決権行使を行う代理人を置くことを検討・義務化しやすくなります。
◾️「管理会社任せ」は危険！自分たちのマンションに合わせたカスタマイズを
標準管理規約はあくまで「ひな形」です。多くの管理会社は標準的な変更案を提示してくれますが、それぞれのマンションには「独自ルール」が存在するはずです。
「例えば喫煙ルールの明確化や、ネットなりすましを防ぐための本人確認フローなど、自分たちのマンション特有の課題を今回の法改正に合わせて盛り込むことが、管理良好なマンションへの第一歩となります」（山本さん）
【まとめ】2026年4月に向けて理事会が動くべきステップ
今回の改正は、管理組合にとって「より柔軟で能動的な運営」を可能にするチャンスでもあります。
・2026年4月1日以降の総会招集に改正法が適用されることを把握する
・法と規約の「不整合」をなくすために、早期に規約改正案を検討する
・管理会社だけに頼らず、マンション管理士などの専門家を入れて独自性を盛り込む
株式会社さくら事務所では、法改正に適合させつつ、各マンションの資産価値を高めるための「管理規約の見直しコンサルティング」を提供しています。
「何から手をつければいいか分からない」「自分たちの独自ルールと法改正をどう整合させればいいか」とお悩みの理事会の方は、ぜひ一度ご相談ください。