【なぜ維持だけじゃない？】マンションの長期修繕計画が変わる！法改正が示す「終活」とこれから買う人の注意点とは？

近年、竣工から時間が経ったマンションが増え、大規模修繕工事の資金不足や、老朽化マンションの建て替え問題が深刻化しています。そんな中、マンションの「終活」に大きな変化をもたらす区分所有法の改正が決定しました。
今回の法改正は、これからマンションを購入する人はもちろん、今のマンションの維持管理を担うすべての人に関わる大ニュースです。
株式会社さくら事務所代表取締役社長CEOの大西倫加さんと、取締役副社長COOの山本直彌さんが、改正のポイントと今後マンションの寿命の概念がどう変わるのかを解説します。
■ 従来の「維持・建て替え」が抱えていた壁は？
かつて、マンションの寿命は「コンクリートの寿命＝約100年」と言われてきました。しかし、この100年を全うするには、資金面と法的なハードルの両方をクリアする必要がありました。
1. お金の壁：修繕積立金が足りない！
マンションが古くなるにつれて、修繕費用（修繕積立金）は上がりますが、居住者の高齢化などにより値上げの合意が難しいのが現実です。その結果、必要な大規模修繕ができず、物理的な維持管理が難しくなるケースが増えていました。
2. 法的な壁：建て替えの同意が取れない！
老朽化による建て替えには、区分所有者および議決権の4/5（80%）という高い同意率が必要でした。さらに、建て替え後の事業性を確保するには、容積率の緩和が欠かせませんでしたが、これはすべての立地で可能なわけではありませんでした。
これらの課題から、多くのマンションは「維持管理を続けたまま、いつか限界が来る」という、出口の見えない状況にありました。
■ 2026年施行！法改正がもたらす3つの「終活」の選択肢
今回の区分所有法改正（2026年4月1日施行予定）の最大のポイントは、これまで全員の同意が必要だった「マンションを終わらせる方法」について、多数決議（一部は4/5以上）で決定できるようになったことです。
これにより、維持管理が困難になった後の選択肢として、以下の3つが現実的になります。
● 法改正で多数決が可能になる新たな選択肢
建物と敷地の一括売却（敷地売却決議）：建物を取り壊すことを前提に、土地ごと売却し、資産を所有者に還元します。
建物取り壊し後の敷地売却（建物取り壊し決議）：建物を解体し、更地にした敷地のみを売却します。
一棟コンバージョン（用途変更）：マンションを解体せず、ホテル、オフィス、商業施設など別の用途に作り替えます。
山本さんは、「今まで『維持管理』という選択肢しか事実上取れなかったマンションが多い中で、新たな選択肢ができたことがポイントです」と語ります。
■ 管理組合必見！長期修繕計画のゴールはどこに設定する？
法改正によって、マンションの終着点、いわゆる「マンションの終活のゴール」を定める必要が出てきました。
● マンションの「ゴール」を決める3つの視点
長期修繕計画を立てる際、管理組合は以下の要素を複合的に考慮し、「維持管理」「売却」「コンバージョン」のどれを目指すかを決める必要があります。
1. 所有者意向（マインド）：投資用オーナーが多いか、永住志向の居住者が多いか。
2. エリア特性（立地）：都心・駅前など一棟コンバージョンで高収益が見込める立地か、郊外型か。
3. 年代構成：居住者の高齢化が進み、資金調達が難しい状況ではないか。
山本さんによると、特に都心や駅前の一等地のマンションは、ホテルや商業施設への一棟コンバージョンという高収益な選択肢が加わることで、さらに資産性が強まる可能性があるとのことです。

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