修繕積立金が足りない！？見直し必須の「おかしな長期修繕計画」7選

マンションの長期修繕計画は、将来の修繕費用を予測し、計画的に修繕積立金を積み立てるための非常に重要な羅針盤です。しかし、この計画書に「ありえないミス」や「時代遅れの項目」が含まれていることが少なくありません。
今回は、長期修繕計画の作成・見直しを専門とするプロが実際に見てきた、見直しが必須な「おかしな長期修繕計画」を7つご紹介します。
■1. 存在しない設備が計上されている
【事例】総戸数20戸の小規模マンションに、本来必要ないはずの自家発電機の更新費用が計上されていた。
長期修繕計画は、新築時の設備をもとに作成されますが、設計段階から変更があった場合、計画書が更新されずにそのままになっているケースがあります。住民であれば「うちのマンションにそんな設備はない」と気づけるはずですが、見落とされがちです。
■2. 不要な鉄部塗装工事が含まれている
【事例】錆びにくい素材である溶融亜鉛メッキ仕上げの機械式駐車場に、定期的な塗装工事が計上されていた。
一般的に、マンションの鉄部は塗装が必要ですが、溶融亜鉛メッキが施された箇所は塗装が不要です。にもかかわらず、多くの長期修繕計画に「鉄部塗装工事」と一括で計上されていることがあります。これに気づかずに計画を進めると、無駄な費用を払い続けることになります。
■3. 窓サッシの更新費用がブランクになっている
【事例】築30年を超えたマンションの計画書に、窓サッシの更新費用が計上されておらず、積立金が不足する事態に陥った。
窓サッシは、建物の経年劣化に伴い交換が必要な項目ですが、築浅の計画書では項目自体がない、もしくは金額がブランクになっていることが多く見られます。これを放置すると、いざ交換が必要になった時に修繕積立金が足りず、一時金徴収などの問題が発生します。
■4. エレベーター更新費用の「桁」を間違えている
【事例】1基2,000万円で計画すべきところを、1桁間違えて200万円で計上していた。
人為的なミスですが、エレベーターの更新は高額なため、1桁間違えるだけで数千万円の差が生じます。普段から計画書を細かく確認していないと、この重大なミスにはなかなか気づけません。
■5. 大規模修繕工事の借入金が計上されていない
【事例】過去に大規模修繕工事の費用を金融機関から借り入れしていたが、その返済計画が長期修繕計画に反映されていなかった。
借り入れをすると、毎月の修繕積立金の一部を返済に充てることになりますが、借入金の項目がない長期修繕計画では、積立金が順調に増えているように見えてしまいます。実際は、借入金の返済分だけ資金が減っており、計画が絵に描いた餅となってしまいます。
■6. 計算式が間違えている
【事例】エクセルの計算式に誤りがあり、最終的な積立金の合計額が合わない。
多くの長期修繕計画はPDFや紙で提供されるため、住民が一つひとつの項目を計算することは困難です。これにより、計算式のミスが見過ごされがちです。管理組合は管理会社にエクセルデータの提供を求め、自身で確認するか、第三者の専門家に依頼して検証してもらいましょう。
■7. 最終年度を迎えたまま放置されている
【事例】長期修繕計画の最終年度が2025年なのに、更新されずに放置されていた。
長期修繕計画は、5年ごとに見直すのが一般的です。管理会社からの提案がないと見直しを怠ってしまい、気づいた時には最終年度を迎えていることがあります。見直しを10年、15年と怠ると、過去の修繕履歴も不明になり、計画の再作成に多大な時間と費用がかかることになります。
■まとめ：計画書の「見直し」は管理組合の責任
ご紹介したような「おかしな長期修繕計画」は、管理会社の人為的なミスや知識不足が原因で起こることがほとんどです。しかし、計画を承認したのは管理組合であり、最終的な責任は管理組合にあります。
「うちのマンションは大丈夫だろう」と過信せず、定期的に計画書を見直し、少しでも疑問を感じたら専門家に相談する姿勢が、将来の修繕積立金を守る上で非常に重要です。客観的な第三者の視点を持つ株式会社さくら事務所のサービスを活用するのも一つの手です。