不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が突きつける！借りられる人の条件『【2026年版】最初の融資で不動産投資人生が決まる！1棟目におすすめのローンを徹底解説！』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネル「新時代の不動産投資塾 きむ兄」で『【2026年版】最初の融資で不動産投資人生が決まる！1棟目におすすめのローンを徹底解説！』と題した動画を公開した。テーマは、初心者が最初にぶつかる「1棟目の融資」をどう設計するかである。ここを甘く見ると、後から取り返すのに何年もかかる。逆に言えば、最初の融資で“伸び方”は決まる。

木村氏が冒頭で強調するのは、不動産投資の「規模」がもたらす破壊力だ。実例として、1物件の売却だけで税引き後8,000万円、トータルで1億円規模の利益に到達した話が出る。夢物語ではなく、「正しいやり方を知っていたかどうか」で差が開いたという整理である。ここで重要なのは、誰もが同じ規模を狙う必要はないという点だ。億超えが難しいなら、別の価格帯でフルローンを繰り返す発想でも理屈は同じだと木村氏は述べる。

では、フルローンは何で決まるのか。木村氏の切り口はシンプルで、金融機関が見ているのは主に3つだという。
1つ目は「属性」である。年収や勤務先など、いわゆる信用力は評価されやすい。ただし、属性が良い＝フルローン確定、ではない。属性以外を重視する金融機関も存在し、見られ方が変わる。ここを一括りにしているうちは、融資の議論が全部ぼやける。
2つ目は「自己資金・資産と負債のバランス」だ。借入が多いかどうかだけでなく、通帳の動きまで含めて資金の整合性を見られる話が出る。特に、急な入金があると出所説明を求められる可能性があるという指摘は現実的だ。
3つ目が「物件の収益性」である。木村氏は、賃貸経営は事業であり、金融機関は黒字になり得るかを見ていると述べる。立地が良いという“気分の安心”より、利回りという数字で整合が取れているかが先に来る。好立地で価格が上がり利回りが落ちれば、むしろ融資が出にくくなる場面がある、という逆説がこの動画の面白さだ。

中盤では、ローンの種類を整理していく。アパートローン、事業性ローン、プロパーローン、不動産担保ローン、国系ローンという5分類を押さえた上で、「どのローンが誰と何を見ているか」の見取り図を作っていく流れである。属性で動きやすい領域と、担保評価で動きやすい領域が分かれ、戦い方が変わる。ここを理解しないまま「どこが貸すのか」だけを追うのは、地図を持たずに目的地の住所だけ覚えるのと同じだ。

さらに木村氏は、金融機関へのアプローチも“作法”があると語る。いきなり申込に突っ込むのではなく、情報収集をした上で、物件を当てて反応を見るという手も示される。また、プロフィールシートのような資料で、人となりや賃貸経営への考え方、リスク時の対処方針を言語化して伝える重要性にも触れる。融資は書類の勝負であり、同時に「この人は逃げないか」の勝負でもある、というメッセージが通底している。

後半で効いてくるのが「購入後の運営」だ。空室対応や家賃の見直しなど、運営で数字を動かせる人は評価されやすい。家賃を1部屋あたり1万円上げるだけで、売却額に200万円単位で跳ねる可能性があるという話も出てくる。融資の話をしているのに、最後は運営の話に着地する。ここが木村氏の一貫性であり、借りられる人は“買った後”まで説明できる人だという結論に繋がる。これらの考え方は、1棟目の融資設計で遠回りを避けたい人にとっても有用な指針となるはずだ。