あなたのマンションのエレベーター、本当に大丈夫？更新のタイミングと3つの方式を徹底解説

マンションの生活に欠かせないエレベーター。しかし、その更新は高額な費用がかかるため、多くの管理組合にとって大きな課題となっています。エレベーターの更新は、いつ、どのように行うのが最適なのでしょうか？

今回は、エレベーターの更新タイミングや、それぞれの方式のメリット・デメリット、そして見落としがちなコストについて解説します。

■エレベーター更新のタイミングと費用は？なぜ計画的な資金が必要なのか

エレベーターは機械設備であり、法定耐用年数である25～30年を目安に更新が必要です。長期修繕計画にこのタイミングを盛り込み、計画的に資金を積み立てておくことが非常に重要です。

しかし、近年ではエレベーターの更新費用が大幅に上昇傾向にあります。かつて1基あたり2,000万円程度とされていたものが、現在では3,000万円近くになるケースも珍しくありません。更新費用は、エレベーターの収容人数や建物の高さ、性能によって大きく変動します。

株式会社さくら事務所のような専門家と長期修繕計画を見直す際には、最新の市場価格を反映しているか、しっかり確認することが大切です。

■3つの更新方式とそのメリット・デメリットを徹底比較

エレベーターの更新方式には、大きく分けて3つのパターンがあります。長期修繕計画を見直す際は、どの方式で計画されているか確認しておきましょう。

全撤去方式
エレベーター全体を新品に交換する方式です。

メリット
●すべてが新品になるため、安心感が高い。
●メーカー変更が可能で、コストや保守費用を比較検討できる。
●最新の安全装置を設置できる。

デメリット
●工事費用が最も高額。
●工期が長い（1～2ヶ月）。
●高層マンションなどの高性能なエレベーターは、メーカー変更が難しい場合がある。

準撤去方式
エレベーターの大部分を交換し、カゴの三方枠など一部を既存のまま残す方式です。

メリット
●全撤去方式より比較的安価（1基あたり1,500万～2,000万円）。
●最新の安全装置を設置できる。

デメリット
●工期が長い（1ヶ月程度）。
●メーカー変更ができない場合がある。

制御リニューアル方式
エレベーターの心臓部である制御部分やロープなど、重要な部分のみを交換する方式です。

メリット
●最も安価（1基あたり1,000万～1,500万円）。
●工期が短い（1週間程度）。

デメリット
●建築確認申請が不要なケースが多く、最新の安全装置が設置できない場合がある。
●外観が変わらないため、新しくなったという実感を得にくい。
●交換しなかった部分のメンテナンスコストが将来的に発生する可能性がある。

■見落としがちな「保守費用」と「既存不適格」に注意

エレベーターの更新を検討する上で、更新費用だけでなく「保守契約」の内容も比較検討する必要があります。保守契約には以下の2種類があります。

●フルメンテナンス契約: 部品交換費用も含まれているため、月々の費用は高くなるが、将来的なコストが安定している。

●POG契約: 消耗品の補充のみで部品交換は含まれないため、月々の費用は安くなるが、交換が必要になった際に別途高額な費用が発生する。

一時的な費用を抑えるためにPOG契約に切り替える管理組合が増えていますが、一度切り替えるとフルメンテナンス契約に戻せないケースや、戻す際に高額な費用を請求されるケースがあるため注意が必要です。

また、エレベーターは建築基準法の改正に伴い、「既存不適格」の状態になっていることがあります。これは、建設当時は法律を満たしていたものの、現行の基準を満たしていない状態を指します。特に「戸開走行保護装置」「地震時管制運転装置」「停電時自動着床装置」の3つの安全装置は、事故防止のためにも全撤去方式や準撤去方式で最新のものを設置することが推奨されます。

エレベーターはマンションの生活に不可欠なインフラです。安易に費用を節約しようと更新を先延ばしにしたり、安価な方式を選んだりすると、安全性や将来的なメンテナンスコストで思わぬリスクを抱えることになります。

株式会社さくら事務所では、第三者の視点で管理組合の相談に応じています。エレベーターの更新で不安があれば、ぜひ専門家に相談してみてください。