マンション購入前に必見！長期修繕計画のチェックポイント7選【さくら事務所】

「マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことがありますか？マンションの資産価値を左右するのは、立地や築年数だけではありません。将来にわたって住み続けるための「管理状態」が非常に重要になります。
株式会社さくら事務所でマンション管理コンサルタントを務める佐藤健斗さんによると、その管理状態を見極めるカギとなるのが「長期修繕計画」です。
今回は、これから中古マンションの購入を検討している方に向けて、誰でも簡単にチェックできる長期修繕計画の7つのポイントを解説します。

■【チェックポイント1】そもそも計画はありますか？
「長期修繕計画なんて、どのマンションにもあるもの」と思われがちですが、実はそうではありません。特に築年数の古いマンションでは、計画自体が作成されていないケースもあります。
計画がない場合、行き当たりばったりの修繕になりがちで、必要な工事が適切なタイミングで行われないリスクが高まります。まずは、長期修繕計画があるかどうかを確認しましょう。
■【チェックポイント2】見直しは5年以内ですか？
長期修繕計画は、一度作ったら終わりではありません。建物の劣化状況や物価の変動に合わせて、定期的な見直しが必要です。
国土交通省のガイドラインでも、5年ごとの見直しが推奨されています。あまりに古い計画の場合、現在の状況に合っていない可能性があります。直近5年以内に見直しが行われているかを確認しましょう。
■【チェックポイント3】計画期間は30年以上ですか？
建物は、適切なメンテナンスを行えば100年以上持つと言われています。
計画期間が20年など、短期的なものになっていないか確認しましょう。2回以上の大規模修繕工事を含む、30年以上の計画になっていることが望ましいです。
■【チェックポイント4】大規模修繕工事の周期は適切ですか？
大規模修繕工事の周期は、従来は12年ごとが一般的でしたが、最近では建材の耐久性向上などにより、15～18年ごとに延長するマンションも増えています。
周期を適切に延長できているマンションは、無駄な支出を抑え、より効率的に修繕を行えていると考えられます。

■【チェックポイント5】資金計画に無理はありませんか？
多くのマンションは、分譲当初の修繕積立金が安く設定されており、将来的に資金が不足するケースが非常に多いです。
特に、2回目や3回目の大規模修繕工事のタイミングで資金不足に陥る計画になっていないか、資金計画のページで確認しましょう。
■【チェックポイント6】修繕積立金の変更履歴は？
「修繕積立金は安ければ安いほどいい」と思いがちですが、そうとは限りません。
分譲当初の安い金額のまま据え置かれている場合、将来的に大規模な値上げが必要になったり、必要な工事が行えずに資産価値が下落したりするリスクがあります。適正な金額への変更が、過去に行われているかを確認しましょう。
■【チェックポイント7】現在の積立金総額は計画通りですか？
長期修繕計画には、「現時点で積み立てられているべき金額」が記載されていることがほとんどです。
この計画上の金額と、実際に積み立てられている金額（修繕積立金総額）に大きな乖離がないかを確認しましょう。計画通りに積み立てられていない場合、将来的に資金が不足する可能性が高まります。

■まとめ
マンションの長期修繕計画は、建物の未来を映す鏡です。この計画を読み解くことで、そのマンションの管理に対する意識や、将来的な安心度を知ることができます。
「難しくてよくわからない」と感じた方は、株式会社さくら事務所が提供する「マンション管理インスペクション」や、「契約前マンション99相談」といったサービスを活用して、第三者の専門家へ相談することをお勧めします。
後悔のないマンション購入のために、ぜひプロの力を借りてみてはいかがでしょうか。