行政指定の「セットバック」で評価の“対象外”に…相続税が減額できる宅地を知ろう【税理士が相続財産の「宅地」評価を徹底解説】
故人から不動産を相続した場合、相続税評価上は家屋と土地を別々の財産として評価します。なかでも「土地」はルールが多く、内容も複雑です。そこで本記事では、土地のうち「宅地」に焦点を当て、相続税における宅地評価の考え方と、実務上の注意点を税理士が解説します。
〈登場人物〉
吉田課長：A社で働く課長。3人きょうだい（吉田さん、弟、妹）の長男で、2人の子を持つ。税理士とは業務上のやり取りがある。
相続税評価で複雑な「土地」の評価
吉田課長「親などから土地を相続したときって、相続税の申告で土地の評価をする必要がありますよね。土地の評価って、なんだか複雑そう……」
そうですね。ひと口に土地といっても、地目（使用目的）によって宅地・田・畑・山林など10種類に分類されます（財産評価基本通達（以下「財産評価通達」）7）。そのため、評価方法も地目ごとに決められており、多岐にわたります。
そこで今回は、対象を「宅地」に絞り、相続税評価の基本的な考え方を確認していきましょう。宅地とは、家屋の敷地となっている土地を指しますが、本記事では文脈に応じて「宅地」または「土地」という表現を用いることとします。
吉田課長「基本的な質問になりますが、たとえば、同じ敷地内に自宅とアパートがある場合は、1つの宅地として評価するのですか？ それとも、別々に評価するんですか？」
自宅とこれに隣接しているアパートの敷地を「1つ」とみなすのか、「別々」とみなすのかは、宅地評価を考えるうえで重要なポイントです。
というのも、次に説明する「路線価方式（財産評価通達13）」で評価する場合、道路からの奥行距離や地積の大小、地形などによって評価額が違ってくるのです。まずは下記で、この点に関係する基本ルールを確認しましょう。
1．宅地の評価単位（財産評価通達7−2（1））
宅地は、実際の利用単位となっている「1区画の宅地」ごとに評価する。ただし、例えば遺産分割後の画地が、宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。
また、「1画地の宅地」は、必ずしも1筆の土地からなるとは限らない。
・2筆以上の土地が一体として利用されていれば、1画地として扱われることがある。
・1筆の土地が実質的に2つ以上の宅地として利用されている場合には、複数の画地として評価されることもある（同通達（注）1）。
利用の単位となっている「1区画の宅地」ごとに評価します。したがって、質問に対しては、自宅に対応する土地とアパートに対応する土地に区分し、別々に評価するという回答になります（財産評価通達7−2（1））。
ただし、評価額を少なくする目的で不合理な分割を行った場合には、分割前の画地を「1画地の宅地」として評価します（同通達）。また、「1画地の宅地」は登記簿上の筆単位ではなく、実態（実際の利用状況）に基づいて判断される点にも注意が必要です（同通達、前掲1）。
吉田課長「土地の広さ（地積）って、登記簿に記載されている数字をそのまま使うんですか？」
いえ、相続税の評価では、登記簿の数字ではなく、相続開始時点の“実際の面積”を用います（財産評価通達8）。
相続税の「宅地評価」で用いられる2つの方式
吉田課長「では、具体的な評価の仕方を教えてください」
相続税の土地評価には、路線価方式と倍率方式（財産評価通達21）の2つがあります（下記2）。どちらの方式で評価するかは、国税庁が地域ごとに定めています。国税庁が公表している「路線価図」および「評価倍率表」で確認できます。
2．評価方法
次のいずれかの方法による。
（1） 路線価方式（財産評価通達13）
その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、財産評価通達15（奥行価格補正）から20−7（容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価）までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう。
（2） 倍率方式（財産評価通達21）
固定資産税評価額に、国税局⻑が⼀定の地域ごとにその地域の実情に即するように定
める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいう。
（注） 財産評価通達の内容は、付表を含めて（https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kiho
n/sisan/hyoka_new/01.htm）で確認することができる。（1）の路線価と（2）の倍率は、国税庁のホームページにある路線価図・評価倍率表（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で確認できる。
“標準的な形状”を前提に算定される「路線価方式」
まず路線価方式から考えていきましょう。都市部では、たとえば駅に近い土地と100メートル離れた土地、商店街に面した土地とそこから50メートル離れた住宅地とでは、地価に大きな差が生じることがあります。極端なケースだと、わずか10メートル違うだけでも地価が異なります。
このように都市部では、地価の変動をより細かく敏感に捉える必要があります。その点を踏まえて考案されたのが「路線価方式」です。
路線価方式では、評価する宅地が面している道路に付された1平方メートルあたりの路線価（または調整項目（財産評価通達15〜20−7）がある場合は調整後の路線価）に、地積を掛けて価額を求めます（前掲2（1））。
吉田課長「路線価ってなんですか？」
路線価とは、国税庁が道路ごとに定めて公表している価額のことです（下記3）。これも路線価図・評価倍率表で確認できます。
3．路線価（財産評価通達14）
路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう）ごとに設定した1平方メートル当たりの価額をいう。
路線価の評定に当たっては、宅地は標準的な間⼝距離と奥⾏距離を有する⻑⽅形⼜は正方形であることを前提とした価額とする（同通達（4））。
上記のように、路線価は「標準的な形状の宅地」を前提とした価額です。
吉田課長「なるほど。長方形や正方形……。でも実際の土地って、そんなきれいな形ばかりじゃないですよね？」
そのとおりです。実際には、整った形状の宅地ばかりではありません。同じ地積でも、道路に対して形がゆがんでいる宅地（不整形地）もあります。こうした不整形地は利用効率が悪いため、標準価額から一定の減額を行ったうえで評価額を算定します。
【路線価方式】宅地評価額の基本的な計算方法
同じ広さの土地でも、「地区」によって価値の大きさが異なる
路線価方式で宅地を評価する場合は、地積の大小が評価に関係します。
4．路線価地区（財産評価通達14-2）
宅地の利⽤状況がおおむね同⼀と認められる⼀定の地域ごとに、次の� 銑Г涼篭茲�
区分して路線価を定める。
�．咼覲甲篭�
��高度商業地区
�Ｈ鵬擲甲篭�
�ど當名Χ函κ四兔斬霖篭�
�ド當冥斬霖篭�
�γ羮�工場地区
��大工場地区
家屋の敷地が200平方メートルの場合で考えてみましょう。まず、主として住宅が立ち並ぶ「普通住宅地区」（上記4�ァ砲両豺隋�200平方メートルは一般的によくある広さです。
しかし、高層ビルの建設を想定する「ビル街地区」（同4� 砲任蓮�標準的なビル敷地の規模と比べると200平方メートルはかなり狭く、この地区としては利用効率が悪い宅地と評価されます。
このように、同じ200平方メートルの土地でも、どの路線価地区（� 銑А砲紡阿垢襪�によって価値の捉え方が異なるという前提があります。したがって、まずはその宅地がどの地区に属するのかを確認することが重要です。
吉田課長「なるほど、同じ広さでも、地区によって価値の捉え方が違うんですね。では、その違いが実際の評価額にどう反映されるのでしょうか？」
計算に欠かせない「奥行価格補正」
はい。ここからは、例をもとに考えてみましょう。地積200平方メートルで、1つの道路のみに接している場合を例に説明します（図表）。
［図表］路線価方式の計算要素を示す概念図（普通住宅地区） 出所：筆者作成※ 本図は計算方法を説明するための概念図であり、縦横の寸法は実際の地積（200m2）を示すものではありません。
A土地は、前掲4の�ド當冥斬霖篭茲紡阿靴討い泙后Ｏ�線価方式では、先述したように�．咼覲甲篭茲�ら��大工場地区までのいずれかに必ず区分されます。
7つの地区に分ける理由は、同じ200平方メートルの宅地であっても、地区ごとに「標準とする地積」が異なるという考え方に基づいています。この考え方を評価額に反映させた仕組みが「奥行価格補正」です（下記5）。
5．奥行価格補正（財産評価通達15、付表1）
道路からの奥行が、各路線価地区の標準的な奥行距離に⽐べて短い場合⼜は⻑い場合には、路線価に一定割合を掛けて路線価を減額する。
（例） 普通住宅地区にある土地（減額割合：0.80〜1.00）。
�� 奥行が8m以上10m未満……0.97
�� 奥行が10m以上24m未満……1.00（減額なし）
�� 奥行が24m以上28m未満……0.97
上記のように普通住宅地区の場合、奥行が�，�8〜10メートル未満だと路線価に0.97を掛けて減額します。これは、その地区の標準的な奥行（�△�10〜24メートル未満）から外れているためです。
したがって、路線価方式で評価する際は、
�］�線価地区
��道路からの奥行距離
の2点を確認すれば、減額の対象となるかどうかがわかります。
A土地は、奥行距離が16メートルのため減額はありません。そのため、評価額は「20万円×1.00×16m×20m＝6,400万円」となります。これが路線価方式の基本的な計算の仕方です。
宅地が道路に面していればいるほど、評価額は高くなる？
吉田課長「玄関前の道路だけじゃなく、住宅の側面や反対側（裏）にも道路がある宅地もよくありますよね」
はい。そのような宅地の場合は、まず最も路線価が高い道路を「正面路線」とします。そのうえで、
・側面の道路：その道路の路線価×側方加算率
・裏面の道路：その道路の路線価×裏面加算率
を正面路線価に加算し、修正後の路線価を求めます。そして、この修正後の路線価に地積を掛けることで、その宅地の評価額が算出されます。（財産評価通達16・17）。また、三方・四方が道路に接している場合も同じ考え方で計算します（通達18）。
このように、道路に接している数が多ければ多いほど、評価額は高くなります。
吉田課長「なるほど！ 宅地がたくさん道路に面していれば、評価額は高くなってしまうんですね」
はい。ただし先述したように、評価は、路線価地区における「標準的な間口と奥行」を持つ長方形または正方形の宅地を基準に行われます。そのため、いくら宅地が道路に面していても、ご自身の宅地がこの標準形から外れて「使い勝手が悪い」と判断される場合には、各種補正が適用され、評価額が低くなります。
たとえば、
・奥行が極端に浅い／深い
・三角形・台形などの不整形地
・間口が狭い
・がけ地や高低差が大きい土地
などが典型例です。
形状を理由に減額できるケース1．ゆがんだ地形
吉田課長「道路からの奥行距離が標準でない場合に減額できることは理解しました。これ以外でも減額される場合があるんですね」
いくつかありますが、まず代表的なのが「不整形地の評価」です。下記7がその規定です。
7．不整形地の評価（財産評価通達20、付表4、付表5）
不整形地（三角地を含む）とは、⻑⽅形⼜は正⽅形でない⼟地をいい、次の� 銑�の順
序で評価する。
��⻑⽅形⼜は正⽅形の近似形に修正する（複数の修正方法がある）。
�△修梁霖呂�面する路線価を奥行価格補正などの調整して、調整後の路線価を計算する。
���△猟汗宛紊力�線価に地積を掛けた金額に、不整形地補正率を掛けて評価する。
（例） 普通住宅地区の500m2未満の土地で、「かげ地割合」が20％以上25％未満の場合の不整形地補正率は0.94となる。
不整形地の場合、ゆがんだ地形を一度「標準的な形」に置き換えて評価するというのが基本的な考え方です。実務では、この「近似形への修正」が非常に重要で、形状に応じて複数の修正パターンがあります。
同時に、路線価についても奥行価格補正や複数の道路に面している場合の側方加算など、必要な調整を行います。
最終的には、修正後の路線価に地積を掛け、その金額に「不整形地補正率」を掛けて評価額を求めます。
不整形地補正率の決め方
この不整形地補正率は、次の（1）〜（3）の考え方に基づき定めています。なお、上記7の（例）は、その一例を示したものです。
（1）路線価地区を、前掲4の「�ド當冥斬霖篭茵廚函屬修谿奮阿涼篭茵廚�2つのグループに分ける（�．咼覲甲篭茵Ν�大工場地区は除外）。
（2）対象となる土地の地積を、A・B・Cの3区分に分ける。
（3）上記（1）、（2）の区分ごとに、「かげ地割合」を10％以上から5％刻みで65％以上まで区分し、不整形地補正率を設定する。
形状を理由に減額できるケース2．間口が狭小な宅地
吉田課長「他に、減額できる宅地はありますか？」
はい。次に紹介するのは、間口が狭小な宅地等の評価です（下記8）。
8．間口が狭小な宅地等（財産評価通達20−4、付表6、付表7）
間⼝が狭⼩で奥⾏が⻑⼤な宅地（不整形地及び無道路地を除く）は、財産評価通達15（奥行価格補正）から18（三方又は四方路線影響加算）までの定めにより計算した1平方メートル当たりの価額に、間口が狭小な宅地等の補正率を掛けた価額による。
間口狭小補正率は「間口距離」に応じた、奥⾏⻑⼤補正率は「奥行距離／間口距離」
の割合に応じた各路線価地区ごとに定められたそれぞれの割合をいう。
間⼝狭⼩補正率×奥⾏⻑⼤補正率＝間⼝が狭⼩な宅地等の補正率
（例） 普通住宅地区で間口距離が4m以上6m未満の間口狭小補正率は0.94。普通住宅地区で「奥⾏距離／間⼝距離」の割合が2以上3未満の奥⾏⻑⼤補正率は0.98。この場合の間口が狭小な宅地等の補正率は、0.9212（0.94×0.98）になる。
宅地が長方形や正方形であっても、間口が短い・奥行が長い土地は利用効率が悪いと判断され、評価額を引き下げる仕組みになっています。
評価の流れとしては、
1．奥行価格補正などを行い、調整後の路線価を求める
2．「調整後の路線価×地積」で基礎となる価額を計算
3．その価額に「間口が狭小な宅地等の補正率」を掛けて減額
という手順です。間口狭小補正率と奥行長大補正率の具体的な割合は、上記8の例をご覧ください。
形状を理由に減額できるケース3．がけ地
吉田課長「私の実家の裏側は、がけで斜面になっている部分があります。この場合も減額の対象となりますか？」
斜面の部分も宅地の地積に含まれますが、この部分は通常の用途に使えないことが多いですよね。このような部分を「がけ地等」といいます（下記9）。がけ地がある宅地も、相続税評価額が減額されます。
9．がけ地等を有する宅地（財産評価通達20−5、付表8）
がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額
は、次の算式により計算する。
がけ地等がないものとした場合の宅地の価額×がけ地補正率（注）＝評価額
（注） がけ地補正率……付表8「がけ地補正率表」で定めている。この表は、がけ地の方位を「東⻄南北」の4つに区分し、「がけ地地積／総地積」の割合（がけ地割合）が、0.10以上から0.10きざみで0.90以上の9段階に区分し、それぞれのがけ地補正率を定めている。
（例）
1．がけ地部分の地積が50m2、がけ地でない部分の地積が150m2の場合
がけ地割合＝50m2÷（150m2＋50m2）＝0.25
2．がけ地の方位が「南」でがけ地割合が0.20以上0.30未満の場合
がけ地補正率＝0.92
「がけ地等」がある宅地は、まずがけ地がないものとして評価額を計算し、その後、がけ地補正率を掛けて減額するという仕組みになっています。
がけ地補正率は、前掲4の路線価地区とは関係なく、がけの方位とがけ地割合だけで決まります。具体的な補正率の見方は、上記9の例（1）（2）をご確認ください。
法規制を理由に減額できるケース：セットバックが必要な土地
吉田課長「友人から、『自宅を建て替えるときに敷地の一部を市に道路として提供しなければならない』という話を聞いたことがあります」
それは、道路幅が狭くセットバックが必要な宅地のことですね（下記10）。このセットバックが必要な土地も、評価額が減額されます。
10．セットバックを必要とする宅地の評価（財産評価通達24−6）
すでに建物が建っている幅員が4メートル未満の道路に⾯する宅地で、市町村⻑⼜は都道府県知事（特定行政庁）が指定する道路（建築基準法42条2項）に面している宅地のうち道路沿いの部分は、将来、建物の建替え時等に道路として使用するために提供しなければならない。
このようなセットバックを必要とする宅地については、次の� 銑イ僚臀�で評価する。
�，修梁霖呂�面する路線価を奥行価格補正などで調整し、調整後の路線価を計算す
る。
�↓，猟汗宛紊痢嶇�線価×地積」で、セットバックがないものとした場合の評価額を計算する。
��将来、建物の建替え時等に道路として提供しなければならない部分（セットバック部分）の地積を計算する。
�ぅ札奪肇丱奪�を必要とする部分に対応する減額分を計算する。
�キ△良床然曚�ら�い慮些枴�を差し引いた金額が、最終的な評価額となる。
幅員4m未満の道路は、建築基準法上、道路幅を確保する必要があります。そのため、行政が指定した「セットバックが必要な道路」は、建替え時には宅地の一部を道路として提供しなければなりません。
道路として提供する部分には、宅地としての価値はないため、上記� 銑イ亮蟒腓之彁擦靴振盂曚髻∩蠡垣派床舛砲�ける時価とします。
路線価がついていない土地には「倍率方式」を用いる
吉田課長「ここまで、路線価方式についてよくわかりました。では、もうひとつの『倍率方式』はいつ使うのでしょうか？」
はい。倍率方式は、路線価方式が適用されない土地に使う評価方法です。どの地域が倍率方式の対象になるかは、路線価図・評価倍率表で確認できます。
倍率方式では、「固定資産税評価額×国税局長が定めた倍率」で評価額を求めます（前掲2（2））。したがって、路線価方式のように土地の形状や地積によって評価額が変動することはありません。
土地の評価に必要な書類
吉田課長「では最後に、土地の評価にあたって必要な書類を教えてください」
土地の評価では、次の資料を揃えます（カッコ内は入手先）。
■路線価方式で評価する場合
（1）土地の実測図（分譲業者からの購入時の資料、法務局）
（2）土地の登記簿謄本（法務局）
（3）市街図（インターネット、地図）
（4）路線価図（国税庁ホームページ）
■倍率方式で評価する場合
（1）固定資産税の評価証明書（市役所・町村役場、東京都23区は都税事務所）
（2）土地の登記簿謄本（法務局）
（3）土地の評価倍率表（国税庁ホームページ）
多田 雄司
税理士
