業界の転換期、大規模修繕工事の未来とは？

マンションの大規模修繕工事において、不正な契約や談合が社会問題となっています。その背景には、長らく主流だった「設計監理方式」が深く関わっています。この方式は、本来、公正な工事を行うために導入されましたが、時間の経過とともに癒着の温床となってしまいました。
今回は、この問題の根源にある設計監理方式の成り立ちから、公正取引委員会の調査を機に変化する業界の未来について考察します
◾️設計監理方式はなぜ生まれたのか？
かつての大規模修繕工事は、管理会社が元請けとして工事を請け負い、高い利益を上げている状況でした。この不透明な取引を是正するため、新築工事で使われる「設計と施工の分離」という考え方が大規模修繕工事にも導入されました。これが設計監理方式です。
設計事務所が独立した立場で工事の設計や監理を行うことで、施工会社が直接管理組合とやり取りするのではなく、専門家を介して公正な取引を目指すという、当初は非常に画期的な仕組みでした。
しかし、時間の経過とともに、設計事務所や管理会社と特定の施工会社の間で癒着が発生し、談合の温床となってしまったのです。
◾️業界はどう変わる？大手施工会社の方針
公正取引委員会の立ち入り調査を受け、業界は大きな転換期を迎えています。大手施工会社では、過去に癒着があったとされる設計事務所や管理会社との取引を当面控える方針を表明するところも出てきています。
これは、社会的な信頼を回復し、自社の潔白を証明するためです。一部の施工会社は、競争入札ではなく、管理組合と直接契約を結ぶ「特命契約」を増やす方向性を示しています。これにより、中間マージンを抑えた適正な価格での工事が可能になり、談合のリスクを低減できると考えられています。

◾️「責任施工方式」への回帰と新たな選択肢
談合問題の背景には、複数の業者から見積もりをとり、比較検討する相見積もり方式が癒着を生み出していた側面もあります。この問題を回避するため、業界はかつての「責任施工方式」に回帰していく可能性が高いとみられています。
責任施工方式では、施工会社が自社の責任で工事の設計から施工までを一貫して行います。公正な価格設定に加え、施工会社の提案内容や技術力も評価の対象となるため、金額だけではない総合的な比較が可能になります。
この流れの中で、さくら事務所が推奨する「プロポーザル方式（提案力比較型）」が注目を集めています。これは、施工会社に金額だけでなく、独自の技術やノウハウを盛り込んだ提案を求め、管理組合がそれらを総合的に評価して業者を選定する方式です。
この方式は、見積もり作成に時間と手間がかかるものの、談合の余地をなくし、管理組合にとって最適な工事を実現する有効な手段となります。

◾️談合防止の鍵は「管理組合」にあり
今回の問題は、管理会社や施工会社、設計事務所だけの責任ではありません。管理組合が「業者に任せきり」だったことにも原因があります。
業界の不正を防ぐには、管理組合自身が工事に対する意識を高め、専門家と共に工事のあり方を考えることが不可欠です。丸投げにせず、主体的に関わることで、新たな工事方式が生まれ、業界全体の健全化につながっていくでしょう。
業界は今、大きな転換期を迎えています。この変化をチャンスと捉え、管理組合が主体的に行動することで、マンション大規模修繕工事の未来はより良い方向へと向かうはずです。