不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が安易さを糾す！新築か中古か？『【危険】不動産投資でサラリーマンが絶対に避けるべき”1棟目の罠”とは？』

『【危険】不動産投資でサラリーマンが絶対に避けるべき”1棟目の罠”とは？』と題し、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が自身のYouTubeチャンネルで、不動産投資の1棟目を新築アパートにすべきか中古にすべきかというテーマを語った。サラリーマン投資家が陥りやすい「1棟目の罠」を、新築と中古それぞれの構造からあぶり出している。

木村氏は、建築費の高騰と金利上昇によって新築アパートの利回りが圧縮され、「良くて7％の時代」であると指摘する。新築は1億円クラスを一気に買えるスケールの大きさが魅力である一方、利回り6％前後では返済と経費を差し引いた手残りが薄くなりやすい。ただし減価償却を長く大きく取れるため、税引き後の実質負担は抑えやすいという側面も整理している。

対する中古アパートは、利回り9％前後や12％といった高利回りが狙いやすく、1億円相当を分割して買い進めれば、年間数百万円規模のキャッシュフローも現実的だと説明する。一方で、木造中古などで簡易計算法により4年で減価償却を取り切ってしまうと、その後は経費が減り税負担が一気に重くなるリスクがあると警鐘を鳴らす。購入時に表示される表面利回りだけでなく、初期修繕費込みの「修繕後利回り」、空室を埋めるスキル、エレベーターや貯水槽など物件固有の運営コストまで含めて見なければ、数字が崩れやすいと強調している。

動画では、投資家の目的別に新築・中古の向き不向きも整理される。毎月のキャッシュフローを重視するなら高利回り中古が有利であり、属性が良く低金利・長期ローンを引けるなら新築も選択肢になるというスタンスだ。ただしどちらを選ぶにしても、利回り・経費・返済比率を事前にExcelなどでシミュレーションせずに買うのは「1棟目の典型的な失敗」であると断言する。返済比率はできるだけ50％前後に抑え、60％を大きく超える条件は警戒すべきとし、「新築なら勝手に満室になる」「管理会社に丸投げすれば埋まる」といった新築神話も否定する。さらに、頭金や諸費用として自己資金を入れ過ぎると投資効率が極端に悪化するため、「十分な収益が出る物件をフルローンで押さえる」という前提が守れて初めてレバレッジが生きると述べている。

終盤では、利回り低下と金利上昇、融資姿勢の変化が進む中で「もはや新築だけが正解という時代ではない」と総括し、新築と中古それぞれの数字とリスクを理解したうえで、自分の属性と目的に合った組み合わせを選ぶ重要性を訴える。本編では、1億円の新築6％と中古9％の比較や、2,000万円台・利回り12％のシミュレーションなどが具体的な事例とともに示されており、数字感覚を養いたい読者ほど動画での解説を確認する価値がある内容だといえる。今回の動画は、1棟目の物件選びに迷うサラリーマン投資家にとっても非常に参考になる内容である。