税務調査で「タワマン節税」と見なされ「1500万円の追徴課税」を余儀なくされた40代女性…回避するために「すべきだった」こと
「まさか、売ったことが問題になるなんて思いませんでした……」
そう語るのは、40代女性のAさん。父親の相続で都心の高層マンション、いわゆるタワーマンションを相続しました。
Aさんは相続後、そのマンションをほどなく売却しています。理由はシンプルでした。「自分では住まない」「管理が大変」「現金で持っていた方が安心」。多くの人が同じ判断をするであろう、ごく一般的な選択です。
しかし、この「何気ない売却」が、思いもよらぬ結果を招きました。税務調査により「タワーマンション節税」と判断され、最終的に約1500万円もの追徴課税が課されることになったのです。
記事前編は【相続した「都心のタワマン」を売却した40代女性が借金地獄へ…税務署から届いた「まさかのお知らせ」】から。
相続後の活用方針を明確にするべき
今回のケースで本来必要だったのは、相続前からの準備です。不動産の取得理由や役割を明確にし、相続後の活用方針を想定しておくこと。さらに、すぐに売却する場合には合理的な理由を説明できる状態にしておくことが重要です。
また、相続後も一定期間は居住や賃貸などの実態を持たせること、資産を一つに偏らせず分散すること、評価と時価の乖離が過度にならないようにすることもポイントです。
加えて、事前のシミュレーションや専門家の助言記録など、「説明できる根拠」を残しておくことが、税務調査への備えとなります。
そもそも「タワマン節税」とは
高層階のタワーマンションは市場での売買価格、いわゆる時価が非常に高くなる傾向があります。一方で相続税の評価は固定資産税評価額をベースに算定されるため、実際の価値よりも低く評価されやすいという特徴があります。この「時価と相続税評価額の大きな乖離」を利用して、相続税を圧縮する手法がいわゆるタワーマンション節税です。
では、何が問題視されたのでしょうか。国税庁や裁判所が注目したのは、「節税のためだけに、実態の伴わない不動産取得が行われているのではないか」という点です。つまり、本来の居住や収益といった目的ではなく、相続税を下げることだけを狙った不自然な取引が問題とされました。
実際に否認されやすかったのは、相続直前の数年以内に購入され、居住や賃貸といった利用実態がなく、しかも高層階の高額物件であるケースです。さらに、取得の合理的な理由が説明できず、結果として相続税だけが大幅に減少している場合、「経済合理性がない＝租税回避行為」と判断される傾向が強まりました。
こうした流れを決定づけたのが裁判例です。東京地裁および高裁は、「相続税評価額をそのまま適用すると不公平が生じる」とし、実態に即して時価で評価するのが妥当であると判断しました。これを受けて国税庁も個別の否認にとどまらず、制度全体の見直しへと踏み込みました。
その結果、2024年以降は制度改正が行われ、タワーマンションには階層別補正率が導入されました。これにより高層階ほど相続税評価額が引き上げられ、「購入するだけで自動的に節税できる」という仕組みは事実上封じられたのです。
不動産による節税そのものは否定されていない
ここで誤解してはならないのは、不動産による節税そのものが否定されたわけではないという点です。問題なのはあくまで不自然なやり方であり、合理的な目的と実態を伴う不動産活用であれば、現在でも有効な対策となり得ます。
例えば、相続直前の駆け込み取得ではなく計画的に行われ、超高額の一物件に偏るのではなく資産全体でバランスが取られ、実際に賃貸や収益を生む形で運用されている場合には、経済合理性が認められやすくなります。
この点を踏まえると、タワマン節税が否認された本質は明確です。不動産そのものが問題なのではなく、「やり方が露骨で、説明がつかない」ことが問題だったのです。逆に言えば、その点を回避し、取得理由・保有目的・出口戦略まで一貫して説明できる賃貸事業として設計されていれば、否認リスクは大きく下げることができます。
今回のように、タワーマンションに限定せず、収益性や立地、将来の出口までを見据え、評価と時価の乖離も適正な範囲に収めたうえで、取得理由を明確に説明できる形で設計された対策は、税務リスクを前提にコントロールされた安全性の高いものといえるでしょう。
全体を見据えた相続設計が必須
この事例の本質は明確です。「売ったから否認された」のではなく、「相続全体の設計がなかったから否認された」のです。不動産による相続対策そのものが問題なのではありません。問題なのは、目的や合理性が説明できないまま行われた対策です。
相続は、お金の問題であると同時に、家族と将来に関わる問題です。だからこそ、その場しのぎではなく、全体を見据えた設計が必要になります。
そして何より重要なのは、「相続が起きてから考える」のではなく、「起きる前に設計する」ことです。一度の判断が、次の相続まで影響する――その現実を、この事例ははっきりと示しています。
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