【不動産エージェント、理事会へ】マンション駐車場サブリース、トラブル起きない？契約前に知るべきリスクとメリット＜第6弾＞【さくら事務所】

マンション内の駐車場に空きが出てしまったとき、管理組合の収入確保策として「サブリース（外部貸し）」が検討されるケースが増えています。しかし、契約内容や運用方法によっては後々トラブルを招くことも。
今回は、株式会社さくら事務所　取締役副社長COOの山本直彌さんと、さくら事務所グループ企業である　らくだ不動産株式会社の不動産エージェントで理事会経験者の鈴木成禎さんが、実際の総会議案をきっかけに「駐車場サブリースのリスクとメリット」について語ります。

■ 駐車場サブリース、理事会で話題に
「私のマンションで、駐車場の空き区画をサブリースする議案が総会に出されました。告知も早くから行われていて、どう対応するか悩んでいます」
そう話す鈴木さん。
マンションの駐車場サブリースは、外部収入が得られる一方で、入居者にとっては使い勝手やセキュリティへの影響が気になるところです。山本さんは「サブリースは便利な仕組みですが、契約内容を確認せずに進めると後から困る場面もある」と指摘します。

■ 契約前に確認したい3つのポイント
1. 内部住民の優先利用ルールはあるか
外部貸しに出した後、「マンション内で車を購入して駐車場を使いたい」と希望する住民が現れた場合、優先的に空き区画を確保できる契約になっているかが重要です。
「この条件が盛り込まれていないと、住民が駐車場を借りられず不満が出ることもあります」と山本さん。

2. 契約書の内容をしっかり確認
契約解除の条件や、空きが発生した場合の対応がどう定められているかは必ずチェックが必要です。
「サブリース契約は一度締結すると管理組合代表の理事長が契約書に署名するケースが多いので、理事長は特に注意が必要です」と鈴木さん。

3. セキュリティと利便性のバランス
「外部貸しにすることで、敷地内に住民以外が頻繁に出入りするようになると、住民の安心感や利便性に影響が出ることもあります」と山本さん。
機械式駐車場の場合、外部利用者が出し入れする際に住民が待たされる可能性もあるため、事前にその点を住民に告知しておくことが望ましいとのことです。

■ 税務上の注意点も
駐車場を外部に貸し出す場合、収益事業とみなされて管理組合に税金が発生するケースがあります。その際は税理士に依頼して申告を行う必要があり、そのコストも考慮しておくべきです。
「税務申告の費用を差し引いてもプラスになるか、収支シミュレーションをしておくことが大切です」と鈴木さん。

■ サブリース後も“定期的な見直し”を
サブリース契約を結んだ後も、周辺の駐車場相場の変動に応じて条件を見直す必要があります。
「近隣相場よりサブリース料金が低くなれば、組合の収入が減り、逆に高すぎると借り手がつかないなど、調整が必要になる場面が出てきます」と山本さん。

■ 理事会としての心構え
「サブリースで得られる収入は管理組合にとって魅力ですが、リスクとセットであることを理解し、契約前に十分検討することが重要です」と鈴木さんは話します。
また、決議後も理事会として運用状況を把握し、必要に応じて契約内容を見直すことがトラブル回避につながります。

マンション管理における判断は、住民の生活や資産価値に直結します。株式会社さくら事務所では、理事会運営についてのコンサルティングも行っています。
理事会に参加している方やこれからマンション購入を検討している方は、一度専門家のアドバイスを受けてみてはいかがでしょうか。