不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が2つの出口戦略を提示!『新築アパート投資のメリット・デメリット!不動産投資のプロが実際にシミュレーションしながら丁寧に解説します!』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が自身のYouTubeチャンネルで、『新築アパート投資のメリット・デメリット!不動産投資のプロが実際にシミュレーションしながら丁寧に解説します!』と題した動画を公開した。8,000万円規模の新築アパートを例に、フルローン購入における収支と出口戦略を数値で明示している。

新築アパートは融資が引きやすく、修繕リスクが低い点が特徴だ。少なくとも10年程度は大きな修繕が発生しにくく、金融機関も長期融資を検討しやすい。一方で販売価格が高く、利回りは都心部で5%程度、郊外でも6%から7%程度と、中古物件の10%から15%と比べて低い。建物の会計上の価値は耐用年数に応じて減少し、家賃も築7年から10年程度で下がり始める傾向がある。

木村氏は8,000万円の新築アパート(利回り6.5%)をフルローン(金利2.1%、返済期間35年)で購入した場合を試算した。月額家賃収入約43万円、返済約27万円、経費約6万円として、毎月の利益は約10万円、年間120万円になるという。この前提で2つの出口戦略を示した。

第一は9年間運用後に売却する短期回転型である。9年間で累積1,080万円のキャッシュフローを得て、残債が約6,650万円まで減少するため、売却時に約1,000万円の実質利益が出る。トータルリターンは約2,080万円となり、初期手出し600万円に対して約3.5倍だ。新築から10年程度は家賃が下がりにくく、購入時と同程度の利回りで売却できる可能性が高いため、この戦略が成立する。

第二は40年間保有する長期保有型である。35年のローン完済後は家賃収入の大半が利益となり、トータルリターンは約7,800万円に達する。ただし回収に40年を要するため、投資家の年齢やライフプランによっては現実的でない場合もある。

木村氏は回転効率の観点から短期売却を推奨した。早期回収した資金を再投資に回すことで複利的に資産を拡大でき、金融機関からの信用も蓄積される。事業実績として決算書に残るため、次の融資審査で有利に働く。税務面でも新築には利点がある。建物の価値減少分は減価償却費として経費計上できるため、税負担が軽減され、税引後のキャッシュフローが中古物件と同等かそれ以上になるケースもある。複数物件を保有する場合、新築の減価償却費で他物件の所得を相殺し、全体として税負担を最適化する戦略も取れる。

木村氏はフルローンでの購入が資本効率を高めると強調した。頭金を多く入れると回収倍率が下がり、資産拡大のスピードが鈍る。自己資金を温存して複数物件に分散投資する方が、ポートフォリオ全体のリターンを向上させやすい。新築アパート投資では収支と資産価値の両面から出口戦略を設計し、中古物件と組み合わせることでリスクとリターンをバランスさせる視点が重要となる。