不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が審査ロジックを徹底解説！『銀行員は建物の価値や利回りより〇〇を見て融資を出すか決める！不動産投資で確実に融資を受けたいなら確認しろ！』

『銀行員は建物の価値や利回りより〇〇を見て融資を出すか決める！不動産投資で確実に融資を受けたいなら確認しろ！』と題した動画で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が銀行融資の審査基準について解説を行った。多くの投資家が抱く「フルローンは高年収だから可能」という認識に対し、木村氏は「ちょっと違う」と指摘し、融資が通らない本当の理由を明らかにした。

木村氏が最重要視するのは「物件の資産性」である。販売価格3,000万円の物件に対し、相続税路線価に基づく土地評価が1,500万円しかない場合、金融機関は資産性不足と判断する。建物は経年により価値がゼロになり得るため、金融機関は実質的に土地の価値のみを評価対象とする。販売価格と資産価値の乖離が大きい物件は、融資が難航する要因となるのだ。

さらに重要なのが「審査ロジックの理解」である。金融機関ごとに評価のロジックが異なり、ある銀行では路線価の一定割合を基準とし不足分を年収で補う方式を採用する一方、別の銀行では利回りといった収益性を重視する場合がある。木村氏は「このロジックを読み解いたもん勝ち」と断言し、金融機関の視点を理解することの重要性を強調した。

その他、年収と借入額のバランス、過去の滞納履歴などの信用情報、そして人物評価や所有資産の評価も審査に影響する。預金は評価が極めて高く、株式やFXのようなハイリスク資産は評価を低く見られがちである。

木村氏は、最初にやるべきことは審査ロジックを理解することであり、物件検索より先にこれを学ぶべきだと断言する。ロジックを理解すれば、どの金融機関にどの物件を持ち込めば良いかが分かり無駄な審査を減らせる。一部の金融機関は審査失敗回数が一定数を超えると以後融資不可にする運用があるため、戦略的な選定が必要だ。直近では利回り20%、価格帯1,500万円台の物件をフルローンで購入できた事例も紹介された。

融資審査の本質は年収だけではなく、各金融機関が持つ独自の審査ロジックと物件の資産性・収益性の総合評価にある。金融機関の評価基準を正確に把握し、それに合わせた物件選定と購入計画を立てる視点は、資産形成を目指す投資家にとって戦略構築の核となる知見である。