不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が徹底解説！『なぜ不動産投資は9割が失敗するのか？ほぼ全員が踏む″致命的な落とし穴″と回避するための方法を解説します。』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が自身のYouTubeチャンネルで、「なぜ不動産投資は9割が失敗するのか？ほぼ全員が踏む“致命的な落とし穴”と回避するための方法を解説します。」と題した動画を公開。不動産投資におけるよくある失敗事例とその回避法を網羅的に解説した。

動画の冒頭で木村氏は、多くの人が不動産投資に抱く「怖い」という感情の正体について、「失敗のパターンと対処法を学校で教えてもらえなかったから」だと分析。その上で、「フルローンは危険だ」「オーバーローンなんてましてや危なすぎる」といった一般的な言説に対し、「フルローンで利益が莫大に出ていたら何が危険なのですか？」と問いかけ、借入額そのものではなく、利益とのバランスが重要であるという視点を示した。

木村氏が挙げる最初の失敗事例は、「過剰な借入金での投資」だ。氏によれば、これは単に借入額が大きいことではなく、物件の収益性が見合っていない状態を指す。例えば、満室稼働して初めて収支がトントンになるような物件をフルローンで購入した場合、1部屋でも空室が出ると赤字に陥ってしまう。氏は、このような失敗は、利回りよりも都心や新築といった「安心感」を優先して物件を選んでしまうことに原因があると指摘した。

次に、「高利回り物件の落とし穴」について解説。利回りを重視するあまり、なぜその物件が高利回りなのかという理由を深く考えずに購入してしまうケースだ。駅から遠い、バスが1時間に1本しかない、周辺に生活施設や働き口がないといった悪条件を抱えている場合、入居者が集まらず、結果的に想定した収益を得られないという。氏は、物件の周辺環境を調査し、入居者の生活を具体的にイメージすることの重要性を説いた。

さらに、「管理会社の選定ミス」も大きな失敗要因だと語る。不動産投資は管理会社に運営を委託できる点が魅力だが、その会社が本当に信頼できるかを見極める必要があるという。空室が埋まらない原因をオーナーのせいにしたり、高額なリフォームを提案してきたりする業者も存在する。木村氏は、管理委託契約を結ぶ際に解約条件などをよく確認し、複数の会社を比較検討する「競わせるやり方」を導入すべきだとアドバイスした。

動画ではこの他にも「物件選びのミス」「過剰なリフォームによる費用増大」「税務面での無知による損失」「立地選定ミス」「空室対策を怠る」「過信による売却時の損失」「サブリース契約のトラブル」といった失敗事例が具体的に解説されている。これらの失敗事例とその回避策を学ぶことで、不動産投資のリスクを大幅に軽減できると木村氏は締めくくった。