不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が暴露！属性次第で新築が勝つ理由『新築物件は利回りが低くても買うべき理由がある！新築物件にはどんなメリット・デメリットがあるのかを中古物件と比較しながら教えます！』

YouTubeチャンネルで不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が「新築物件は利回りが低くても買うべき理由がある！新築物件にはどんなメリット・デメリットがあるのかを中古物件と比較しながら教えます！」をテーマに語り、投資初心者から寄せられる「新築と中古、結局どちらが正解なのか？」という永遠の悩みに答えた。

木村氏は、まず「収入や資産形成の不安は、不動産の積み上げで解消できる」と断言。単一の“正解”を探す発想を退け、「一般論は提示できるが、最終判断は属性・資金・年齢で必ず変わる」と切り込む。意思決定の軸を増やし、複数の手段を持つことが必要だと主張する。

具体例として「年収720万円・自己資金600万円・45歳・会社員」を仮定し、比較基準を整理した。第1に買いやすさと融資の柔軟性。中古は価格規模が小さく着手しやすい一方、新築は属性が高い場合は長期のアパートローンが通りやすく、資金調達の選択肢が広がる。第2に利回りと手残り。中古は表面利回りが高くなりやすいが、融資年数が短ければ返済負担が重く手残りが伸びないことがある。他方、新築は利回りが低めでも長期融資で月次キャッシュフローを確保しやすい。第3にスピード。中古は購入直後から家賃が入るケースが多いが、新築は完成待ちと初期の入居付けで時間的ロスが生じやすい。第4に出口戦略。新築は売却時の訴求力が高く買い手の融資も通りやすいが、中古は買い手が経験者中心になり条件精査が厳しい。

木村氏は、中古の「上限値の大きさ」を評価する。利回りのレンジが広く、条件がハマれば手残りの伸びが大きい“爆発力”がある。ただし、修繕リスクや空室対策、業者交渉力が不可欠で、初手から高難度に突っ込むのは危ういと釘を刺す。そこで、小ぶりな戸建てや新築で資金繰りと入居付けの感覚をつかみ、段階的に中古の高利回りへ踏み込む進め方を提示する。

また、新築の弱点である時間的ロスは、完成間近の建売を選ぶことで短縮できると指摘。中古の弱点である突発修繕は、見積もりの妥当性検証・代替案の提示・施工範囲の分解でコストを抑えられると具体的に語る。管理会社や業者との情報の非対称性を前提に、内訳の確認や緊急度の見極めを怠らない姿勢が肝になる。

総じて、どちらか一方に絞る発想が敗着だというのが木村氏の主張だ。規模を稼ぎつつ経験を積むには、新築・中古・小規模・建て替えなど複数の武器を揃え、2棟目・3棟目の視野で初手を設計するのが合理的だと結論づける。動画では、融資年数と手残りの関係、入居付けの具体的打ち手、出口戦略の組み立てまで実例ベースで語られるため、判断の軸を磨きたい人には有益である。
本編は、初心者から、1投目の選択に迷う投資初心者や次の一手を設計したい中級者にとっても多くの示唆を与える内容である。