不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が核心に迫る！“満室運営→反復”が最短ルート『まだまだ注目の一棟木造アパート！実際の収支とキャッシュフローをシミュレーションしながら徹底解説します！』

YouTubeで公開された『まだまだ注目の一棟木造アパート！実際の収支とキャッシュフローをシミュレーションしながら徹底解説します！』では、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏と戸建投資の有力者RYO氏が、成功大家になるための収支設計とキャッシュフローの見方を骨太に解き明かした。利回りの数字だけを追って破綻する投資家が多い中で、融資条件・経費・空室リスク・出口をひとまとめに設計し直すのが勝ち筋だと断じている。

木村氏はまず、金融機関が好む条件から逆算して物件を選ぶべきだと強調。属性や年齢を言い訳にせず、「金融機関が貸したくなる企画を組む」ことが出発点であると明言する。収支は“家賃－返済－経費”の単純計算に見えて、実際は金利・返済期間・空室時の固定費・修繕予備費の置き方次第で結果が激変する。数字は甘やかさず、厳しめに置くのが鉄則だ。

動画では新築～中古の代表的な条件でシミュレーションが示される。たとえば価格6,980万円・表面利回り6.8％・フルローン30年・金利2.5％の想定では、年収入約474万円、月収約39.5万円、返済約27.5万円、経費率15％を置くと、月の手残りは約6.1万円、年で約73.2万円が見込める。ここに家賃の微下落や突発修繕を織り込んだうえで、残債減少と売却益のバランスをどう取りに行くかが“出口設計”だと示している。

中古アパートは利回りが上がる一方で、融資期間が短くなることがある。利回りだけに飛びつけば返済比率が上がり、キャッシュが痩せる。逆に利回りが低すぎればそもそも意味がない。木村氏は「利回り・金利・年数・空室耐性・出口」をワンセットで審査せよと切り込む。再建築不可や制約の強い土地は“数字が良さそうでも”外すのが無難である。

買い進め方も具体的だ。1年目は金融機関の傾向を徹底リサーチし、満室運営の再現性が高い“小さめで固い案件”から実績を作る。2年目は同規模・同条件で勝ちパターンを反復し、3年目以降に規模を段階的に上げる。5年目にはポートフォリオ全体でバランス最適化を図り、月次で合計40万円超の手残りを積む設計に収束させる発想だ。個々の物件で理想を追いすぎず、全体最適で利益を積む姿勢が重要だとしている。

要は、一棟木造アパートは“まだまだ主力”である。ただし主力にふさわしいのは、手残りを出し続ける運営と、売却まで見据えた計画だけだ。机上の利回りで夢を見る暇があるなら、満室運営の手順と修繕計画を先に固めろ。それができる人間だけがキャッシュフローを掌握できる。詳しいシミュレーションの置き方や、収支を崩さないラインの見極め方は動画内で丁寧に示されているので、数字の置き方に自信がない人ほど確認しておくべきだ。本編は、初めての一棟検討者から次の拡大を狙う中級者まで、現実的な収支設計を考える上でも有用な指針となるはずだ。