不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が喝破！投資家が陥る″高利回り物件″の裏側『表面利回りに騙されるな！不動産投資において着目すべきポイントについて徹底解説します！』

「表面利回りに騙されるな！不動産投資において着目すべきポイントについて徹底解説します！」と題した動画で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、不動産投資における“利回り”の本質と注意点を語った。冒頭では「利回り20%、買っていいんですか？」という視聴者からの素朴な相談を取り上げ、「この状態ではやっぱり情報が足りない」と、表面的な数字だけで判断する危うさを指摘している。

木村氏は、高利回り物件には必ず理由があると強調し、壁や天井が損傷した実例を挙げながら「買った後に落とし穴がある」と述べた。表面利回りは「年間家賃収入÷購入価格」で計算されるシンプルな指標だが、修繕費を考慮しないため、実際の収益性とは大きく乖離する場合がある。

そこで木村氏が提案するのが「修繕後利回り」である。物件価格と修繕費を合算して算出するこの指標は、特にボロ物件の評価には不可欠だとし、「修繕後15％なら良い物件、5％なら買う価値はない」と断言している。

さらに動画では、融資を活用した投資戦略にも言及。フルローンを組み、自己資金を抑えれば投資利回りは劇的に高まると説明した。実際に「投資利回り172％」という事例を示し、知識と戦略次第で短期間に資産形成が加速できると強調している。

終盤では、銀行が見るのは利回りだけでなく土地の資産価値であることや、売主との交渉における人柄や伝え方の重要性にも触れた。高利回り物件は「裏がある」からこそ、その理由を理解し、修繕や運営を前提に見極める必要があると結んでいる。

本編は、不動産投資を始めたい人や高利回り物件に関心を持つ人にとって、投資判断の本質を知る上で非常に参考になる内容である。