不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が警告！築古区分マンション投資で9割が踏み抜く“悲劇”の実態

YouTubeチャンネル「【経験者もミスる】築古マンション投資に手を出した9割の人が陥る悲劇を1ミリも隠さずにお伝えします」で、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が出演。区分ワンルームマンション投資の“危なさ”について、「節税対策でマンションを買わされてはいけない」と強く警鐘を鳴らした。

動画冒頭で木村氏は、実例を交え「本来6,000万しか売れなかった物件が、ある“やり方”ひとつで1,500万上乗せの7,500万で売れた」と不動産取引の奥深さに触れつつ、「不動産というのは、たった一つやり方を知っているだけで1,500万の差が出る」と“知ること”の重要性を強調。このチャンネルの目的として「皆様が不動産投資で収益と資産を積み上げていく方法や裏技を暴露する」と宣言した。

視聴者からは「新築ワンルームマンションを業者に勧められて気になっているが、見た目がピカピカでも本当にやめた方がいいのか、その理由を知りたい」という質問が寄せられた。木村氏は「ワンルームマンション投資は危ない投資」と即答し、その理由を具体的に解説。「区分所有は土地の持ち分が実質弱く、建物の価値でしか最終的に売買されない。しかも地方では一室100万～300万円でしか取引されない現実がある」と指摘。「都心部だから安心と考えがちだが、実際には新築時の高値掴みや節税対策需要で、すでに割高で買わされている」と警鐘を鳴らす。「構造的に価値が下がっていく建物部分しか残らない投資で、節税対策を入り口に価格維持や値上がりを期待するのは『需要と供給を無視しすぎ』」と独自の分析を展開した。

さらに、日本で空き家が深刻化している現状に言及。「都心だから盤石というわけではなく、実は東京が日本一空き家が多い都道府県。供給過多で、マンション投資はより厳しい環境に置かれている」と、マーケット全体にも冷ややかな視点を投げかけた。

築20～30年を超える物件の老朽化、修繕積立金不足、大規模修繕や建替えのトラブルなど、「現実には所有者の5分の4の同意がなければ建替えはできない。さらに高齢者や海外のオーナーが増えると、多くの管理問題と出口リスクが山積する」と、失敗事例を交えて説明。「売却に失敗すれば空室と大損失、値下がりも激しい」と重ねて警告した。

その一方で、木村氏は「アパートや戸建てなど土地を伴う投資」にこそ未来があると断言。「土地は強い。土地の価値こそ資産形成の要。アパートや戸建ては修繕も自己裁量で対応することができ、管理組合の煩わしさから解放される。家賃収入や売却益でも圧倒的に有利だ」と、そのメリットを詳説した。直近の具体的事例として、千葉県で7,800万円のアパートを、土地価値600万円相当でほぼ土地値に近い条件、利回り16％、フルローンで購入できたケースや、都心マンションを相場より高く売却し、その資金でアパート3棟を“フルローン買い”して飛躍した事例も紹介。「ちょっとしたテクニックや行動の違いで、数百万・数千万円の差が生まれる」とその経験値を語った。

最後に木村氏は「このチャンネルを知っているか知らないかで、数百万円から数千万円の差がつく。区分ワンルームマンション投資は今後さらに慎重に。節税対策目的の物件は避け、これからは土地価値の残るアパート・戸建て投資へと発想を切り替えてほしい」と力強くまとめた。動画の最後には「不動産投資で未来を明るく、自分の知識と選択で数千万円の差を生み出してほしい」と呼びかけ、アパート・戸建て投資への転換を強調して締めくくった。