不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が徹底解剖！『【不動産で節税対策】従来のやり方が絶対に通じない理由を教えます！』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、節税目的の不動産投資に潜むリスクと、本来あるべき投資戦略について詳しく解説している。

給与所得が高い層を中心に、節税を目的とした不動産購入が後を絶たない。その仕組みの核となるのが「減価償却費」だ。建物は年々価値が下がるとみなされ、その減少分を毎年経費として計上できる。ローンで購入すれば手元の現金を減らさずに帳簿上で赤字を作れるため、給与所得と合算することで税負担を圧縮できる。一見すると合理的な戦略に映るが、木村氏はこの考え方に根本的な問題があると警鐘を鳴らす。

同氏が指摘するのは、収支がほぼトントンの低利回り物件を購入し、減価償却費によって意図的に赤字を作り出す手法の危うさだ。家賃収入の下落や修繕費の増加が重なるにつれ、帳簿上の赤字はやがて実際の現金流出へと転じていく。節税どころか資産が目減りし続けるだけの状態に陥るリスクがある。そもそも収支をゼロ付近に保ち続けることは現実的に困難であり、赤字が拡大した時点では金融機関からの評価も低下し、将来の資産拡大が止まると木村氏は指摘する。

見落とされがちなのが、減価償却費の「時間制限」という性質だ。耐用年数が尽きれば計上できなくなる上、物件を売却した際には計上してきた分がすべて利益として課税される。短期売却では税率が一段と高くなるため、節税効果と売却時課税を差し引くと実質的なメリットはほとんど残らないと木村氏は述べ、この構造を「まやかし」と断じた。「節税を目的として儲からない物件を購入する」ことの危うさは、この点にこそ集約されている。

木村氏が提示する正解は、まず利益の出る物件を選ぶことだ。黒字経営の状態で減価償却費を活用すれば、税負担を圧縮しながら再投資を繰り返すことができ、資産と収益を着実に積み上げられる。黒字経営は金融機関の融資審査においても有利に働くため、資産拡大のサイクルが途切れにくい。

動画のアフタートークでは、年間で相応の利益を生む物件の具体例が紹介された。価格帯は数千万円程度、利回りは15～20%超の水準で、長期融資を活用した購入事例も複数報告されている。自宅周辺や特定の都市に限らず広いエリアで物件を探す視点が収益確保の鍵だと、木村氏は述べた。