【不動産購入】築20年超えの戸建ては危険？「傾き」でローンが組めないリスクと金利優遇の裏ワザ

都心部のマンション価格高騰を受け、相対的に割安感のある「中古戸建て」に注目が集まっています。しかし、築年数が経過した木造住宅には、マンションとは異なるリスクや、住宅ローン利用時の落とし穴が存在します。
今回は、らくだ不動産株式会社のエージェント島袋廉さんと、さくら事務所の執行役員CCO ホームインスペクター友田雄俊さんが、中古戸建て購入時の重要チェックポイントと、金利がお得になる「適合証明書」の活用法について解説します。
◾️「フラット35」が使えない？！ 中古戸建ての壁
中古戸建てを購入する際、多くの人が利用を検討する住宅ローン「フラット35」。しかし、物件によってはそのままでは利用できないケースがあります。
「古い物件だと、建築時の検査済証や確認済証が紛失していることが多々あります。その場合、フラット35を利用するには、今の基準に適合していることを証明する『適合証明書』を新たに取得する必要があります」（島袋さん）
この証明書を取得するためには、ホームインスペクター（住宅診断士）による現地検査に合格しなければなりません。
◾️プロが見る「合格・不合格」の境界線
では、具体的にどこをチェックされるのでしょうか？ ホームインスペクターの友田さんが、検査の重要ポイントを挙げました。
1. 新耐震基準（1981年6月以降）であるか 登記簿上の日付がこれ以前の場合、耐震改修が必要になるケースが多く、ハードルが高くなります。
2. 雨漏りとシロアリ被害 「屋根裏の雨漏り跡や、床下のシロアリ・腐朽（腐り）がないかは必須チェック項目です。これらを確認するためには、点検口があることが大前提となります」（友田さん）
3. 建物の「傾き」と基礎の「ひび割れ」 特に注意が必要なのが「傾き」です。「6/1000（1メートルで6ミリ）」以上の傾きがある場合や、基礎に0.5ミリ以上のひび割れがある場合は、適合証明書が発行できず、フラット35が利用できない可能性があります。
◾️クリアすれば「金利引き下げ」の恩恵も
厳しい検査ですが、クリアすることには大きなメリットがあります。
「適合証明書が取得できれば、フラット35が借りられるだけでなく、『フラット35S』などのプランで当初5年間の金利が0.25%引き下げられたり、『中古住宅プラス』で0.5%引き下げられたりと、総支払額に数百万円の差が出ることもあります。さらに、住宅ローン控除や地震保険の割引対象になるなど、税制・保険面での優遇も受けられます」（友田さん）
◾️リノベ済み物件でも油断は禁物
最後に友田さんは、中古戸建てを検討する人に向けて警鐘を鳴らします。
「内装が綺麗にリノベーションされていても、屋根や外壁、床下などの『構造部分』がボロボロでは意味がありません。木造住宅はマンション以上にメンテナンス状況が寿命を左右します。見た目に惑わされず、契約前にインスペクションを入れて、建物の健康状態を把握することが重要です」
【まとめ】
中古戸建てをお得に、かつ安心して購入するためには、「適合証明書」の取得可否が大きなカギを握ります。
「この物件はローンが組めるのか？」「隠れた欠陥はないか？」と不安な方は、購入申し込みをする前に、専門家による診断を受けることをおすすめします。
らくだ不動産株式会社およびさくら事務所では、物件探しから建物のコンディションチェックまで、ワンストップでサポートを行っています。中古戸建ての購入をご検討中の方は、ぜひ一度ご相談ください。