初心者でもわかる、不動産広告（マイソク）の見方。後悔しない物件選びを
賃貸物件を探している人や不動産購入を検討している人が参考にする不動産広告「マイソク」（物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料の通称）。情報量が多くて、初心者が大事なことを見落とすケースもあります。そこで『リライフ』編集部が、東京カンテイ市場調査部上席主任研究員の井出武さんに、チェックすべき11の項目を聞きました。
マイソクとは不動産広告の基本になっているもの
マイソクとは案内図面、広告図面、広告表のようなもので、語源としては「毎日速報センター」が由来といわれています。
なお、「毎日速報センター」とは、元づけ業者（売主から直接、買主探しを依頼された不動産業者のこと）から、依頼を受けて不動産情報を印刷した物件情報図面を、ほかの不動産業者に配布する事業で、1991年に「毎日速報センター」とアットホームが業務提携を行い、94年に株式会社マイソクと社名を変更しました。
現在も、不動産広告は、これが基本となっています。そこで、マイソクを読み解く11の項目（以下カッコで表示）を解説。しっかりおさえて、ベストな物件探しに役立ててください。
1.「間取り図」に書かれているPS、MB、Sってどういう意味?
まずは、間取り図についてです。
マイソクに出ている間取り図だけで決めるのは危険。というのは、実際に物件を見に行ったら、マイソクの間取り図と少し違う…ということはよくあるからです。
最近はオンライン見学会や、ウェブで物件の動画や写真だけを見て購入する人もいますが、新築でも中古でも、基本的に実際に見に行くことが大前提。できれば朝と夜、晴れの日と雨の日など、時間帯を変えるなどして何度か見学に行くのが理想的。
以下、間取り図で使われている用語のなかで、意味がわかりにくいものをまとめました。しっかり覚えて、チェックを忘れずに。
・PS：パイプスペースの略。配管が通っているスペースのため、収納などには利用できない
・MB：メーターボックスの略。電気やガス、水道の料金算定に必要なメーター類が一括収納されているスペース
・S：サービスルームの略。N（納戸）やDEN（英語で洞穴や穴蔵という意味）と記載されることも。洋室、和室など部屋として表記するには採光の規制があり、窓がない場合や一定の時間日が差さないと部屋として認められないため、このような表記に。コロナ禍以降は書斎や仕事部屋と記載されることも
2.「土地権利」は所有権or借地権？しっかり確認を！
「所有権」と記載されている場合、マンションの建物だけではなく、土地に関しても所有権があります。一方、「借地権」と記載されている場合、建物の所有権は持つものの、土地の所有権は持ちません。
借地権とは、土地を第三者に借りて自宅を建てる権利のこと。土地を所有しないため、土地に関する固定資産税を支払う必要はありませんが、地主に毎月「地代」を支払う必要があるほか、借地契約の更新や売却時に手数料が発生します。
借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。「普通借地権」の場合、契約が満了しても更新することで住み続けることができ、正当な理由がなければ、地主側から更新を拒否することはできません。「定期借地権」の場合、契約期間は50年以上ですが、契約期間が満了した場合は更地にして土地を返却する必要があります。
3.「用途地域」を見れば周辺環境がよくわかる
用途地域によって、その地域に建てられる建物の大きさや種類などが決められています。ですから、周辺がにぎやかなエリアなのか、閑静な住宅街なのかを把握するのに役立ちます。
用途地域は大きく分けて、「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類。さらに以下の13種類のエリアに分けられています。
●第一種低層住居専用地域：低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、原則マンションは低層のものしか建てられない。店舗の制限が厳しく、買い物や飲食店などの日常の買い物などに不便を感じることも
●第二種低層住居専用地域：主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。第一種低層住居専用地と同様、絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）がある。ただし床面積150?以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられるので、第一種低層住居専用地域と比較すると、生活面では少し便利な地域
●第一種中高層住居専用地域：中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。上の2つの地域より容積率などの制限はゆるくなり、中高層マンションも建てられる地域。床面積500?以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建てられるので、比較的便利な住宅地
●第二種中高層住居専用地域：主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。第一種中高層住居専用地域より制限はゆるくなり、2階以下で1500?までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認めれられている地域
●第一種住居地域：住居の環境を保護するために定める地域。指定面積がもっとも広く、大規模なマンションも建てられる地域。3000?までの店舗や事務所、ホテルや、ボーリング場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などスポーツ施設もOK
●第二種住居地域：主として住居の環境を保護するため定める地域。この地域になると、上記の地域で建てられるものに加え、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックスなども建てられる
●田園住居地域：農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
●準住居地域：道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
●近隣商業地域：近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
●商業地域：主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
●準工業地域：主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
●工業地域：主として工業の利便を増進するため定める地域
●工業専用地域：工業の利便を増進するため定める地域
「住居系」の地域でも、もっとも厳しい制限のある第一種低層住居専用地域から、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域…と、少しずつ制限がゆるくなっていきます。良好な環境を求めるか、買い物などの利便性を優先するか決めて、しっかり確認を！
4.「専有部分」は住宅ローン控除にも関わるので要注意
マイソクに記載されている専有部分の面積は「壁芯（へきしん）」表記になっています。建築基準法上の測り方で、壁の真ん中を基準にして面積を計測したもの。マイソク以外にも、パンフレットやチラシ広告の表記は、この「壁芯」面積で表記されています。
一方、壁の内側の面積だけを計測する「内法（うちのり）」という測り方もあり、「壁芯」の面積よりも狭くなります。登記簿に載せる際には「内法」面積となります。
注意が必要なのが、購入して住宅ローン控除を利用するケース。マンションの場合は50?以上がひとつの要件ですが、この際の測り方は登記簿面積になるので「内法」面積となります。
そのため、マイソクで「壁芯」53?と表記されていても、「内法」では50?を超えるかどうか微妙なラインに。そのため、住宅ローン控除を希望している人は、余裕を見て「壁芯」55?以上の物件を選ぶとよいでしょう。
5.「建築年数」は新耐震基準の築40年以内で探すのがベター
建築年数はマンションの場合、耐震基準に関わってくるので、よく確認を！
建築基準法改正によって現在の新耐震基準が定められたのは、1981（昭和56）年なので、それ以降に建てられたマンションは、新耐震基準だからOKと思っていてはダメ。じつは、1981年6月30日時点に建築確認申請が受理された物件までは旧耐震、7月1日以降に受理されたものは新耐震となっていて、建築年数が1981年の物件の場合、どちらにもあてはまる可能性があります。
建築確認申請がいつ行われたかはプロでもわからないことも多く、仮に建築年数が1982年だったとしても、新耐震だと判断できないことも。耐震性が気になる人はなるべく築浅の物件を選びましょう。
現在築40年の物件なら建築年数が1983（昭和58）年になり、ほとんどが新耐震だと思われるので、築40年以内で探すことをひとつの基準にするといいでしょう。
6.「総戸数」は管理費や修繕積立金と一緒に確認を！
総戸数は管理費や修繕積立金と一緒に確認することが大事。総戸数が少ない物件ほど、管理費と修繕積立金が高くなるのが一般的です。
総戸数が少ないのに管理費や修繕積立金が低い場合、きちんと管理されていなかったり、大規模修繕の際に毎月の支払額とは別に多額の修繕積立金を請求されたりする可能性も。逆に、総戸数が多いのに管理費や修繕積立金が高い場合、運営がうまく行われていないなどの可能性もあります。
7.物件の価値に直結する「管理形態・管理方式」は詳細まで確認を
しっかり管理されているかどうかは、そのままマンションの価値に直結するので、ここも要チェック。「日勤」と記載されていても、毎日管理人が来て管理をしているのか、1日のうちに何時間勤務しているのか、といった詳細まではわからないので、不動産会社に確認しましょう。
「通勤」と記載されている場合も同様です。また、管理状況を把握するには、実際に物件を見に行くのがいちばんの近道。きちんと管理されている物件の場合、共有部分のエントランスや廊下にはゴミが落ちていないものです。
8.毎月発生する「管理費と修繕積立金」は要チェック！
管理費と修繕積立金は毎月発生するものなので、チェックは必須。昨今、修繕積立金は最低でも1万5000円〜2万円／月はないと、将来たりなくなるといわれています。
中古の場合は、毎月の修繕積立金に加えて、修繕積立金が現状どのくらい貯まっているかを確認したほうがいいでしょう。不動産会社に聞けば、必ず教えてくれますが、逆に聞かないと教えてくれないことを忘れずに。
大規模修繕を行ったばかりのマンションは一見きれいですが、修繕積立金を使い果たしている場合があります。すると、次の大規模修繕までに急いで積み立てないとたりなくなるため、一時金を請求される可能性も。また、住宅ローンを組む際には、ローンの支払額と管理費、修繕積立金の額を合わせて、毎月支払っていけるかどうか、よく検討することが大事。
9.ペットを飼っている人は「備考欄」をしっかり確認を！
マイソクには備考欄もあります。じつはこの欄、見逃しがちですが、大事な部分です。とくにペット可物件を希望している人は、この欄のチェックをお忘れなく。
「現状有姿」とは、中古マンションに劣化や故障があっても、そのままの状態で取引することを意味する不動産用語。必ず不動産会社に確認してください。
また、「告知事項あり」の場合、なにかしらの問題があることが考えられます。たとえば、住人が部屋で亡くなっていたとか、以前、火災があったなど。不動産会社から必ず説明があると思いますが、説明がない場合、忘れずに説明を求めてください。
10.「手数料」の上限は売買価格の3％＋6万円
手数料は法律で定められていて、上限は売買価格の3％＋6万円です。まれに2％や1％という例がありますが、手数料とは別に紹介料などで上乗せされる場合もあるので、逆に注意が必要。
11.「宅建業免許番号」のカッコ内の数字は免許の更新回数
宅建業免許番号とは、不動産会社が宅地建物取引業の免許を受けたときに割り振られる番号のこと。このカッコ内の数字は免許の更新回数を意味します。ですから、数字が大きいほど、長く続いている不動産会社であることがわかります。
ただ、社名変更した不動産会社などはゼロに戻るため、数字が大きい方が老舗とは一概には言えません。また、複数の都道府県に事務所を置く場合は「国土交通大臣免許」、そうでない場合は「都道府県知事免許」となります。
●教えてくれた人：井出武さん
学べるマンションメディア「マンション図書館」の館長。1989年マンションの業界団体に入社。以後不動産市場の調査・分析、団体活動に従事。現在、東京カンテイ市場調査部上席主任研究員として、不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う
『リライフプラス』vol.47（扶桑社刊）では、中古マンションや一戸建てをリノベーションして、自分らしい暮らしを実現するための情報や事例を紹介。こちらに紹介したマイソクの詳しいチェックの仕方も紹介しています
