【2026年予測】管理会社に見捨てられる？！生き残る管理組合と厳しい組合の分岐点

2025年は、マンション管理業界にとって激動の1年でした。広域的な談合問題の露呈、マンション関連法の改正、そして管理員や清掃員の人手不足に伴う管理会社からの「撤退（契約終了）」の急増。無関心ではいられない時代が、いよいよ本格的に到来しています。
今回は、株式会社さくら事務所 取締役副社長COOの山本直彌さんと、管理良好マンション厳選サイト「Border5」アンバサダーの應田治彦さんが、2026年のマンション管理業界を予測し、管理組合が生き残るための条件を暴露します。
◾️管理会社による「組合選別」が加速する2026年
これまで「管理をお願いする側」だった管理組合の立場が、完全に逆転しています。
・ 人件費高騰と「3ヶ月予告」の恐怖
管理員の最低賃金や社会保険料が上昇する中、管理会社は赤字物件を抱え続ける余裕がありません。標準管理委託契約書にある「3ヶ月前の予告による解約」を行使し、採算の合わない組合や、トラブルの多い組合から一方的に撤退するケースが激増しています。
・ 標準化の波に逆らえないリスク
管理会社は業務効率化のため、契約内容やルールの「標準化」を強力に進めています。個別の事情に合わせた柔軟な対応を求める組合は、管理会社から「ハンドリングしきれない」として敬遠される時代です。
應田さんは「人手不足は深刻。採算の合わないマンションからスタッフを引き抜き、より利益の出る物件へ回す動きは、2026年も止まらない」と指摘します。
◾️2026年4月、ほぼ全てのマンションが「違法状態」に？
2026年4月に施行される「改正区分所有法」および「標準管理規約」の改正は、実務に甚大な影響を与えます。
・ 規約と法律の矛盾
法改正により、出席組合員による多数決要件の緩和などが行われますが、現行の規約を書き換えないままでは法律と規約の内容が食い違う「不整合」が生じます。
・ 総会の混乱を避けるために
2026年4月以降に招集される総会からは新法が適用されるため、それまでに規約改正案を策定し、合意形成を図らなければなりません。
「すべてのマンションで規約見直しの需要が爆発するが、管理会社が全ての物件をサポートするのは物理的に不可能。自ら動かない組合は、違法状態のまま放置されることになる」と山本さんは警鐘を鳴らします。
◾️「管理計画認定制度」がもたらす資産価値の二極化
「マンションは管理を買う」という言葉が、2026年はより具体的な数値として可視化されます。
・ SUUMOなどのポータルサイトに点数が掲載
これまで探しにくかった「管理計画認定」や「適正評価制度」の点数が、物件検索サイトに表示されるようになります。
・ 持っていないことが「リスク」になる
認定を受けていることが当たり前になれば、認定がない物件はそれだけで「管理に問題がある」と見なされ、流通価格に影響する「二極化」が決定的になります。
◾️インフレ対策としての「積立金運用」がトレンドに
預けているだけの現金は、物価高騰（インフレ）によって実質的に縮んでいます。
・ 「1万円が縮んでいる」という現実
10年前の1億円でできた工事が、今は1.5億円かかる。この差を埋めるには、運用という選択肢を避けて通れません。
・ 運用のための「細則」整備
「どの金融商品まで買って良いか」「元本割れ時の報告義務はどうするか」といった運用細則を整備する組合が2026年は急増するでしょう。
【まとめ】2026年を生き抜く管理組合のキーワード
もはや「管理会社にお任せ」で資産が守れる時代ではありません。
・ 早期の規約改正に取り組み、法律との整合性を整える。
・ 管理計画認定を早期に取得し、資産価値を市場にアピールする。
・ 現場スタッフ（管理員・清掃員）を大切にし、管理会社から見捨てられない関係を築く。
株式会社さくら事務所では、2026年の激変期を乗り越えるための「規約改正サポート」や「管理計画認定取得コンサルティング」を提供しています。
「自分たちの規約がどうなるのか不安」「管理会社から値上げや撤退を打診されている」とお悩みの理事会の方は、ぜひ一度ご相談ください。