【大規模修繕】工事中のチェックは住民だけじゃ無理？資産を守るために必要な「第三者チェック」の重要性

マンションの大規模修繕工事が始まると、「計画通りに進んでいるのか」「手抜き工事はされていないか」と不安に感じる住民の方も多いのではないでしょうか。しかし、専門知識のない住民が自ら工事の質を確認するのは、現実的に不可能です。
今回は、株式会社さくら事務所関西のマンション管理コンサルタントである大森敞彦さんが、大規模修繕工事におけるチェックポイントと、資産価値を守るために不可欠な「第三者チェック」の役割について解説します。
■大規模修繕で必ずチェックすべき「3つの重要箇所」
大規模修繕工事の主目的は、建物の寿命を延ばすための「雨水の侵入防止」です。特に以下の3点は、プロの目による厳格な確認が求められます。
・屋上の防水：建物全体を上から守る要です。
・外壁（タイル・コンクリート）：タイルの浮きや剥落、コンクリートのひび割れ、白く粉が吹く「エフロレッセンス（白華現象）」などを確認します。
・シール（コーキング）：サッシ周りや外壁の継ぎ目にあるゴム状の部材。劣化すると浸水の原因になります。
これらの箇所は、足場を立てた後にプロが「打診棒」を使ってタイル1枚1枚を叩き、音の違いで浮きを確認していきます。
■なぜ施工会社や設計監理者だけのチェックでは不十分なのか？
「信頼して任せているのだから、施工会社が自分で確認すればいいのでは？」という意見もありますが、そこには構造的な問題が潜んでいます。
・忖度の発生：設計監理方式の場合、監理者は「自分が作成した仕様書や工程表」の通りに終わらせることを優先しがちです。不具合が見つかって工期が延びることを極端に嫌がり、多少の不備を「ナーナー」にしてしまうリスクがあります。
・抑止力の欠如：誰にも見られていない現場では、どうしても甘えが生じます。第三者が巡回チェックを行うことは、現場の職人に対する強い「抑止力」となり、丁寧な仕事を促すことにつながります。
大森さんは、「住民の立場に立ち、忖度なしに厳しくチェックできる存在が必要。多少工期が延びても、確実に直すことの方が重要だ」と強調します。
■トラブルの元「実数清算」で慌てないための秘策
大規模修繕で最も揉めるのが、タイルの補修枚数などによる追加費用の発生（実数清算）です。
・予想外の追加費用：足場を組んで全数検査をすると、想定の5％を超えて10％、15％とタイルの浮きが見つかることがあります。
・「後出しジャンケン」の恐怖：現場監督も嫌な報告は後回しにしがちで、工事終盤に「15％浮いていました、追加費用をください」と突きつけられ、管理組合がパニックになるケースが少なくありません。
第三者による巡回チェックを導入していれば、タイルの浮き状況を早期に把握し、住民へ「早め早めの報告」を行うことができます。これにより、臨時総会の準備や予算調整のための時間を確保できるメリットがあります。
【まとめ】確実な修繕がマンションの未来を決める
大規模修繕工事は、多額の修繕積立金を投じる一大事業です。「早く終わる」ことよりも「確実に直っている」ことこそが、将来の資産価値を左右します。
・足場があるうちに全数をプロが再確認する
・工期遵守よりも品質優先の姿勢で臨む
・実数清算の推移をリアルタイムで監視する
株式会社さくら事務所では、大規模修繕工事の品質チェックサービスを提供しています。
「工事が始まったけれど進捗が不安」「追加費用の説明に納得がいかない」とお悩みの管理組合の方は、ぜひ一度ご相談ください。