不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が資産形成の決定的な差を解説！『同じ不動産投資でもここまで差が出る！？″投資信託REIT″と″不動産現物投資″で25年後の資産額を徹底シミュレーションします！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が解説する『同じ不動産投資でもここまで差が出る！？"投資信託REIT"と"不動産現物投資"で25年後の資産額を徹底シミュレーションします！』では、不動産投資の代表的な2つの手法の違いが整理されている。投資信託型のREITと、アパートや戸建てを直接保有する現物不動産投資だ。同じ不動産投資でも、長期的な資産形成の構造は大きく異なるという。

動画ではまず、「現物は高額で怖いので、最初はREITから始めるべきか」という初心者の疑問が取り上げられる。木村氏は、この問いを理解できるとしつつ、両者の仕組みを整理することが重要だと説明する。

REITは投資家から資金を集めて不動産を運用し、その収益を分配する金融商品である。小口で参加でき、証券市場で売買できる流動性の高さが特徴だ。一方で、物件取得や運営、売却判断は運用会社が行い、投資家は分配金を受け取る立場となる。

対して現物不動産投資は、物件取得や家賃設定、修繕、売却までオーナー自身が判断する投資である。つまり収益を生む仕組みを自分でコントロールできる点が大きな違いだと木村氏は指摘する。

動画では、この違いが長期の資産形成にどのような差を生むのかをシミュレーションで示す。自己資金100万円の場合、REITは100万円分の投資となり、利回り10％なら年間収益は10万円となる。

一方、現物不動産では同じ100万円を諸費用に充て、融資を利用してより大きな資産を取得することが可能になる。家賃収入から返済や経費を差し引いても、年間で数十万円規模の収益が残る想定だ。

さらに特徴的なのは、ローン返済が進むにつれて物件そのものが資産として残る点にある。つまり収益だけでなく、不動産という実物資産を保有する構造になる。

この前提で25年間を想定すると、REITでは分配金の累計が数百万円規模になる一方、現物不動産では収益の積み重ねと資産価値が組み合わさり、大きな差が生まれる可能性があるという。木村氏はこれを「収益と資産の両方を得る仕組み」と表現する。

また現物不動産では、物件選定や運営によって収益改善の余地がある。家賃設定や修繕計画、融資条件などの判断が結果に反映されやすい点も特徴だ。

一方でREITは流動性が高く、小口で始めやすい金融商品である。動画では、こうした構造の違いを踏まえ、不動産投資では「自分でコントロールできる領域」が重要になると木村氏は語っている。

同じ不動産投資でも、その仕組みは大きく異なる。本編では両者の構造やシミュレーションの詳細がさらに解説されている。