不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が明かす「フルローン・オーバーローンの真実」―一番大事なのは“利回りと事業性”

【不動産投資】自己資金なしで買える？新築物件をお得に買う方法を解説します！と題された動画で、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が自身の経験や最新事例をもとに、融資の実態と注意点について語った。「フルローンだからダメだとか、オーバーローンだからダメだじゃなくて、何が大事なのか、出てますかっていうのが大事なわけ。これがもう最重要ポイントなわけ」と、冒頭から独自の見解を強調する木村氏。

動画ではまず、フルローンやオーバーローンの仕組みや違いを丁寧に説明。「オーバーローンって、物件価格＋初期費用まで融資が下りる“夢のような”手法」とメリットを説きつつ、「ただ、金融機関側は設備資金と運転資金の違いから、オーバーローンは基本的に出さない仕組みになっている」と現実的な一面にも触れた。「自己資金使わずに物件が持てるのは素晴らしい。だけど、家賃が低い物件や収益が出ない状態でオーバーローンを組むのは非常にリスキー」と警鐘を鳴らしている。

さらに、投資家がサブリースに飛びつく心理や、そのリスクについても具体的に解説。「サブリースは一見安心に見えるけど、契約内容をしっかり確認しないと、家賃が下がる仕組みになっている」と注意。「家賃の高い新築でも、収支がトントン、もしくは赤字スタートなら、築10年過ぎて家賃が下がった時に完全に終わってしまう。また、サブリース解約も簡単じゃない」とリアルな投資リスクを伝えた。

木村氏が一貫して主張するのは、「フルローンやオーバーローン以前に、“収益性”と“利回り”こそ投資判断のカギ」という点だ。「借りられることだけに飛びつかず、必ず黒字になる形で投資しないと、人生詰みますよ」と辛口のアドバイスも。「銀行が貸したいのは“いい会社に勤めている人”ではなく、“安定した経営ができる人”。常に物件が満室・収益が出ている状態を作るのが鉄則」と、投資家の採算・運営力の重要性も説いた。

終盤には自身のスクール生による「自己資金ゼロで戸建て物件を購入、しかも高利回り」という実例も紹介し、知識と実行力があれば道は開けるとエールを送る。「こういった方法を知っているだけで数百万円得することもザラ。金融機関や融資の癖をつかみ、上手に立ち回る知識を身につけて欲しい」と視聴者への熱いメッセージで締めくくった。