■【給排水管の更新、本当に必要？】修繕費をムダにしない「診断と判断」のプロセスとは？

マンションの築年数が進むにつれて増えるのが、「給排水管の更新工事って、やっぱりやらなきゃダメ？」という疑問。多額の修繕費がかかるうえに、判断が難しいこの問題に対して、株式会社さくら事務所のマンション管理コンサルタントである山本直彌さん（さくら事務所副社長COO）が、プロの視点で進め方のポイントを解説しました。

■ 増加する給排水管に関する相談、その背景とは？

さくら事務所に寄せられる相談の中でも、最近とくに目立つのが「給水管・排水管の更新」に関するもの。その背景には、【築35～40年】を超えるマンションが増えていることが挙げられます。一般的に、長期修繕計画ではこのタイミングで更新を予定していることが多く、「時期的に交換すべきか？」という悩みが生じやすくなっているのです。

■【1】やみくもな更新工事はNG！まず必要なのは「劣化診断」

更新の是非を判断するうえで欠かせないのが、「劣化診断」です。配管の材質や劣化の程度によって、更新が必要な場合と、費用を抑えた「更生工事（管内の被膜形成）」で済む場合があります。山本さんは「診断の結果によっては部分的な修繕だけで対応できることもある」と話し、診断を行うことで“不要な工事を避ける”ことが可能になると強調します。

■【2】排水管と給水管、実は優先順位が違う

一括りにされがちな「配管工事」ですが、山本さんは「排水管と給水管では考え方を変えるべき」と指摘します。排水は生活排水であり、更生工事でもある程度対応が可能。しかし、給水は生活用水であるため、水質の安全性確保の観点から「更新工事が望ましい」と言います。したがって、両方に劣化が見られる場合、【給水管の更新を優先】するのが基本です。

■【3】「専有部分」と「共用部分」…境界の把握が肝

給排水管の工事では、「どこまでが専有部分で、どこからが共用部分か？」という線引きが非常に重要です。この取り決めがあいまいだと、リノベーション後に“共用部分が手つかずだった”という事態も。山本さんは、「保険や管理規約も含めた“ソフト面の整理”が必須」とアドバイスしています。

■【4】ハード×ソフト両面で支える“第三者の力”を活用すべき

給排水管の更新は、【建築・設備に関する知識（ハード）】と【管理規約・保険・合意形成に関する知識（ソフト）】の両方が求められる難易度の高いプロジェクトです。「工事ありき」の提案に偏ることなく、中立的に“本当にやるべきかどうか”から一緒に検討してくれる第三者の存在が、管理組合にとって大きな支えになります。

■【5】「時期をずらす」「部分的に直す」など柔軟な選択肢も

山本さんは「無理に一括工事をする必要はない」とも語ります。配管の劣化状況と管理組合の財政状況を見極めたうえで、「47年目で実施する」「優先順位をつけて段階的に対応する」といった戦略も検討可能です。

■【まとめ】

● 1990年以前のマンションでは、給排水管の更新検討が本格化
● 最初に行うべきは「劣化診断」
● 給水管の更新は優先度が高く、排水管は更生も選択肢に
● 管理規約や保険の内容も確認し、「共用／専有」の境界を把握
● “第三者による支援”が成功の鍵。工事ありきではなく、管理組合の実情に合わせた柔軟な提案が重要

株式会社さくら事務所では、劣化診断から工事実施のサポート、ソフト面の整理までトータルでの支援が可能です。理事会メンバーでなくても相談OKとのことなので、「自分のマンション、大丈夫かな？」と気になる方は、まずは気軽に問い合わせてみてはいかがでしょうか。