不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が切り込む！信用を積み上げて勝つ『投資初心者が築〇〇年の中古アパートに手を出して大後悔！金融機関から融資を得つつ不動産投資を成功に導くための方法をお伝えします！』

YouTube動画「投資初心者が築〇〇年の中古アパートに手を出して大後悔！金融機関から融資を得つつ不動産投資を成功に導くための方法をお伝えします！」で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、不動産投資で融資を引く現実的な進め方を徹底解説した。サラリーマンの1棟目で信用金庫・信用組合を狙う“攻略ルート”まで踏み込んでいるのが見どころだ。

木村氏は冒頭で、「収入や資産形成の不安は不動産の積み上げで解決できる」と断じつつも、「1棟目から信用金庫が無条件で出るわけではない。ハードルは確実にある」と釘を刺す。信用金庫・信用組合は“地域の事業者を支援する”設立趣旨ゆえ、最初に問うのは属性ではなく“信用の積み上げ”だというロジックである。

動画では、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクの違いを手際よく整理。都市銀行は収益不動産に消極的、地方銀行は地域と属性次第で余地あり、ノンバンクは物件重視で選別が必要だ。そして信用金庫・信用組合は“関係性の履歴”を最重視するため、経営者・自営業者は運転資金などから取引を始めやすい一方、サラリーマンの初手は分が悪い、と歯切れよく示す。

審査の肝は3点に集約される。第一に黒字決算、第二に入居率の安定、第三に資産性（特に土地比率と担保余力）だ。建物比率を過度に盛って減価償却で赤字に寄せる“節税至上主義”は、決算書を傷めて即詰む。短期の節税で長期の信用を焼く愚は避けるべきだ。

では、1棟目で信用金庫を狙うならどう動くか。木村氏の提案はシンプルで現実的だ。物件話をいきなり持ち込まない。まずは生活用の給与受取・公共料金の引落を信用金庫に寄せ、口座運用の実績を作る。次に定期預金、クレジットカード申込、小口のフリーローンなど“可視化される取引履歴”を積み上げる。返済実績は最強の名刺である。ここまで作って初めて、物件相談に乗りやすい土台が整う。信用金庫は“信用の階段”を上がった顧客に太く貸す。この順序を外すから門前払いになる。

さらに、家賃年収が本業年収を超えると評価は一変する。例えば、1億円・利回り8％のアパートなら家賃年収は約800万円。確定申告で1年分の実績が乗れば、金融機関から見て“賃貸事業者”として扱われやすくなる。ここまで来ると、これまで冷たかった機関が急に前のめりになる現象が起きる。

重要なのは、“どの信用金庫でもよい”わけではない現実だ。フルローンや期間条件に前向きな先と、最初から不動産に消極的な先が明確に分かれる。協力的な金融機関に時間を投じ、非協力的な先は切る。選別の情報はプレイヤー同士で共有し、無駄を削る。ここを自己流で突っ張れば、時間と機会を浪費するだけだ。

• 1
• 2
• 次へ