不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が管理会社任せの危険性を警告！『「新築だから安心」という思い込みが一番危険！？空室が埋まらず苦しむ人の共通点と最初に打つべき具体策とは！？』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が新築アパート投資に潜む落とし穴と、その対応策を詳しく解説している。

新築アパート投資に挑む人の大半は、「新築であれば入居者が自然に集まる」という前提で動き始める。しかし実態は異なる。完成直後は全室空室であり、返済は即座に始まる。その状況下で短期間に複数部屋を埋め切れず、毎月の支払いを自己負担し続けるオーナーが後を絶たない。

木村氏はその構造的要因として、新築物件特有の利回りの低さを挙げる。建築業者の利益が価格に上乗せされるため、物件価格が高くなりがちで、利回りは概ね6～7%台にとどまる。そのため投資家は融資期間を長く設定して月々の返済を抑え、手残りを確保しようとする。だが空室が発生した瞬間、この均衡は容易に崩れる。

失敗の遠因として木村氏が繰り返し指摘するのが、「管理会社に任せれば何とかなる」という誤った前提だ。管理会社は複数の物件を横並びで扱う性質上、特定の物件だけを積極的に差別化する動機に乏しい。空室が続けば仲介業者からも敬遠され、悪循環に陥る構図が生まれやすい。

木村氏はこうした状況を「売れないリンゴをどう売るか」という比喩で表現する。新築という見た目の清潔感だけでは入居の決め手にはならない。オーナー自身がコンセプトを設定し、チラシや物件名、内見時の演出に至るまで一貫した「売り」を作り出すことが求められる。

とりわけ重要なのが、商品力・販促・営業の三つを切り離さずに捉えることだという。魅力的なチラシを作っても仲介業者に届けなければ意味がない。逆に営業を強化しても物件自体の訴求力が弱ければ成約には至らない。この三者が連動して初めて空室対策が機能すると木村氏は強調する。

アフタートークでは、埼玉県で利回り7%、融資期間30年、金利1%台という好条件でフルローンを組んだ実際の取得事例も紹介された。新築アパート投資は、こうした対策を購入と同時に設計できるかどうかで、結果が大きく分かれる分野である。