脱・税理士の菅原氏が切り込む！避けられない“ポンジ化”という不都合な現実『さすがにもう破綻か？みんなで大家さんの悲惨な現状を徹底的に暴きます。』

YouTubeチャンネルの動画で「さすがにもう破綻か？みんなで大家さんの悲惨な現状を徹底的に暴きます。」と題し、脱・税理士の菅原氏が、今話題の不動産投資商品「みんなで大家さん」の配当遅延問題を断じて解説した。菅原氏は冒頭から「これね、3ヶ月連続で遅配しているんですよ。もう払われていないんですよ、出資者に対する配当が。」と切り込む。全国で約37,000人が出資し、累計約2,000億円を集めながら、7月31日の配当が不履行。訴訟まで見えてきたという現実は軽い話ではない。

「みんなで大家さん」は、運営会社が不動産を保有し、出資者はその会社に投資して賃料分配を受ける仕組みだ。出資者に不動産の所有権はない。看板案件だった成田ゲートウェイプロジェクトは、同社で最大規模の計画だが、進捗は約2％。当初の完成予定は2021年3月だったものの、今は2027年末を掲げる。残り98％を短期で埋める目算は甘すぎる。

核心は配当原資だ。本来は稼いだ利益から配当すべきところ、未完成ゆえ家賃収入は立たない。それでも配当を続けていたとすれば、新規出資やグループ内の資金回しで賄っていた疑いは濃い。グループ会社に土地を貸し、地代を根拠に見せ金のようなキャッシュフローを作る――そんな循環に限界が来れば、遅配は連鎖する。現に18プロジェクトすべてで遅配が発生し、健全な案件の資金まで成田側に吸われた形跡がある。

それでも2,000億円が集まった理由は単純だ。千葉県や成田市の開発許可、テレビCMという“公的なお墨付き”風の演出が安心感を生み、年7％という「微妙に高い」悪くない印象の数字が投資家心理を刺した。S&P 500の数字を横目に「7％なら現実的」と思考停止すれば、ハイリターン＝ハイリスクという原則を忘れる。そこに落とし穴が口を開ける。

監督行政への視線も外せない。不動産特定共同事業の所管は国土交通省だが、チェックは甘かったという指摘が出る。東京都・大阪の業務停止命令が出ると解約希望が殺到し、評判悪化で新規資金は枯渇。自転車操業は行き詰まり、資金繰りは詰む。ここまで来れば、代表が掲げた「資産売却で払う」「海外から資金調達する」という約束が実現しないのも道理だ。

菅原氏は初期の動機について「最初から詐欺と決めつけたくはない」としつつも、建設コスト高騰、人手不足、業界不振が重なり、結果として“ポンジ化”したと総括する。倒産すれば債務弁済が優先され、出資者への分配はほぼゼロに近い。投資は元本割れを内包するリスク商品であり、「なくなってもいい資金」でやるのが原則だ。自分でコントロールできる対象――自分の事業・技能などに投資するほうが筋がいい。

本件のポイントや具体的な資金循環の実例、関係プロジェクトの連鎖まで、動画内では時系列で整理されている。数字の推移ややり取りのニュアンスを踏まえると、紙の上だけでは見えない「危うい兆候」がより立体的に理解できるはず。本編は、年利の数字で判断しがちな個人投資家や不動産の共同出資に関心がある人にとっても多くの示唆を与える。