【マンション理事長物語】郊外型マンションの課題_自走式駐車場の空き問題…共用部分の劣化2話目

中古マンションの管理や修繕の悩みは、その立地や規模によって様々です。特に郊外型マンションでは、都心部とは異なる特有の課題が見られます。
今回は、自宅マンションで理事長に就任したばかりのさくら事務所執行役員CROの田村啓さんが、現役理事長の立場から郊外型マンションの課題を語ります。
理事会に参加してみて初めて気づいた「意外な問題」とは？
株式会社さくら事務所取締役副社長COO　マンション管理コンサルタントの山本直彌さんがアドバイスします。

■豪華な共用部分が「使われない」問題
田村さん：
「うちのマンション、駅からは少し離れている分、駐車場完備で共用部分が結構豪華なんです。ゲストルームやジャグジー、キッチン付きパーティールームもあって。でも正直、ほとんど使われていません…。」
山本さん：
「これ、郊外型に限らず多い課題ですね。分譲当初は魅力的に見えた施設が、時代の変化で“使われない空間”になってしまうケースです。」
共用施設は維持費がかかるため、使われない状態が続くと管理組合の負担に。対策としては、住民アンケートでニーズを調査し、スタディルームやワークスペースなど「今必要とされる用途」に変えることが有効です。
「大規模修繕と同時にリニューアルするマンションもありますが、共用部分の変更は足場不要なケースが多く、切り離して早めに進めるのが理想です」（山本直彌さん）

■鳩の被害は“全体対応”が必須
田村啓さん：
「次の悩みは鳩なんです…。自分のマンションを“城”のようにしていて、朝から鳴き声とうんちがすごい…。被害が大きい箇所から順にネットを張ってますが、完璧じゃないです。」
山本直彌さん：
「これもよくある悩みです。1戸だけで対策すると、鳩が別の住戸に移動してしまう“いたちごっこ”になりがち。マンション全体での対策が必要です。」
ネットの設置は効果が高いものの、景観への影響や維持管理コストも課題。剣山や忌避剤の活用など、専門家の意見を取り入れた総合対策が大切です。
また、周辺マンションとの連携や自治体との協力も視野に入れると、地域全体で効果的な対策が可能になります。

■自走式駐車場の“4階ガラ空き”問題
田村啓さん：
「3つ目の悩みは駐車場。自走式で4階建てですが、屋根のない4階がガラガラ…。抽選で下の階に降りようとしても全然当たりません。」
山本直彌さん：
「4階は夏は暑く冬は雪が積もり、敬遠されやすいですよね。こういう場合、4階と他階の料金差を見直すのも一手です。」
まずは近隣駐車場との価格調査を実施。4階の料金を下げるか、他の階の料金を調整して差をつけるなど、実態に合わせた運用が必要です。
さらに、今後の利用減少が予想される場合は「4階を別用途にコンバージョン（用途変更）」することも検討の余地あり。
「例えば、家庭菜園や子どもが遊べるスペース、キッチンカーが集まるイベントスペースなどに活用するアイデアもありますが、行政確認が必要です」（山本直彌さん）

■「まずは実態把握」が理事長1年目の最優先
田村啓さん：
「自分一人で全部やろうとしても無理なので、この1年は準備期間として課題の棚卸しと優先順位付けに取り組みます。」
山本直彌さん：
「その姿勢で十分です。実態をしっかり把握し、来年度の事業計画・予算に反映させることが、後のスムーズな理事会運営につながります。」

■新任の理事長が取り組むべきポイント
理事長1人で全ての課題に取り組むことは困難です。
優先順位と役割分担を明確にして、
「理事長1年目は、実態把握と住民の声集めに徹する」という田村啓さんの取り組みが、
今後の運営改善の鍵になりそうです。
とはいえ、理事だけで全ての課題を解決するのは難しいものです。田村さんのように実態把握を進める中で専門的な判断が必要になった際は、外部の専門家を頼るのも有効な手段と言えるでしょう。
株式会社さくら事務所では、そうした管理組合の運営課題に対し、第三者の立場で具体的なアドバイスを行っています。

また、健全な運営がされているかを見極めることは、マンション購入時の重要なチェックポイントでもあります。グループ会社の「らくだ不動産株式会社」は、これからマンション購入を検討する人向けの相談窓口となっています。
専門家のサポートは、マンションでの快適な暮らしと将来の安心を手に入れる、心強い羅針盤となるでしょう。