不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が喝破する！手を抜くリフォームこそ高利回りを生む理由

ボロ戸建て投資は、安く仕入れて高利回りを狙える手法として注目を集めている。だが最近、リフォーム費用の高騰によって思わぬ損失を抱えるケースが増えているという。成功している人と失敗している人の両方が存在する今、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は、この投資の「成功と失敗を分ける境界線」を正確に把握しておく必要があると指摘する。
　
まず押さえるべきは、物件選びにおける法的リスクだ。再建築不可物件は「隣の土地を取得すれば再建築できる」と勧める業者もいるが、木村氏はその常套句に乗ってはいけないと断言する。実現しない可能性が高く、資産価値がほぼゼロになりかねない。崖条例に引っかかる物件や、ハザードマップ上の危険区域も同様だ。利回りや価格の数字がよく見えても、こうした前提条件を無視して収益だけを見ようとするのは危険であると木村氏は語る。
　
構造リスクにも注意が必要だ。建物全体が傾いている物件や、基礎にひびが入った物件は修繕費が膨らみやすい。床下の湿気やシロアリ被害、2階天井のシミなど、内見では「下から上へ」順番にチェックしていく習慣が求められる。見た目の汚れはリフォームで解決できるが、構造そのものの問題はまったく別の話であり、そこを見誤ると大きな痛手を負うことになる。
　
そしてこの投資で最も誤解されがちな点が、リフォームの考え方だ。フルリフォームで物件をピカピカにすることが必ずしも正解ではなく、入居ターゲットの属性を冷静に見極め、施工範囲と施工方法を工夫してコストを絞ることが利益につながる。和室を洋室に変えるだけで想定以上の費用がかかることも珍しくなく、全部屋に手をかければあっという間に費用は膨らんでいく。
　
木村氏はさらに、表面的な利回りに惑わされないよう警鐘を鳴らす。ボロ戸建ては物件価格が低い分、修繕費が利回りに与える影響が極めて大きい。値引き交渉と費用圧縮を両立させることで初めて、投資として意味のある数字が出てくるのだ。成功する人と失敗する人の差は、派手なリフォームへの投資額ではなく、この数字の組み立て方にある。